德泓咨詢(xún)干貨|第十四期：鄉村振興課題 鄉村產(chǎn)業(yè)興旺類(lèi)型解析四——市民農莊

從2004年起，中央一號文件連續多年聚焦三農問(wèn)題，不斷釋放政策紅利，推動(dòng)農業(yè)創(chuàng )新，加之中央經(jīng)濟政策不斷加大結構性供給側改革力度，堅持貫徹“三去一降一補”總方針，去杠桿、去庫存力度不斷加大.從促進(jìn)城鄉統籌發(fā)展的角度，市民農莊在以上兩大政策導向的加持下是實(shí)現城鄉互動(dòng)、農民增收創(chuàng )富和一體化發(fā)展的一種良好模式，也是實(shí)踐習主席提出的“看得見(jiàn)山，望得見(jiàn)水，記得住鄉愁”美麗中國夢(mèng)的一種途徑。在這樣的背景下，許多國有企業(yè)、上市公司和地方龍頭企業(yè)開(kāi)始在試點(diǎn)地區布局市民農莊項目，激活農村土地要素，以期達到資本下沉、陳倉保值，收獲明確而穩定的長(cháng)期收益目標。

一、市民農莊的概念市民農莊概念由國開(kāi)金融最早提出，本質(zhì)上是一種城鄉統籌的開(kāi)發(fā)模式。它以“大企業(yè)融合村集體經(jīng)濟組織”為平臺、以頂層設計、系統規劃、統籌產(chǎn)業(yè)融合為方法，以市場(chǎng)化運營(yíng)為原則，優(yōu)先從大中型城市周邊城郊結合區域選取試點(diǎn)，實(shí)現市民下鄉及資金技術(shù)下鄉，推動(dòng)各項生產(chǎn)要素向鄉村匯聚，在保證農民獲得財產(chǎn)性收入的基礎上使農村發(fā)展對接城市需求和城市資源，從而有效回流資金，推動(dòng)鄉村持續發(fā)展。

二、市民農莊開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)市民農莊的開(kāi)發(fā)模式需要包括運營(yíng)商和資源方兩個(gè)團隊的配合，運營(yíng)商的優(yōu)勢在于資金實(shí)力和項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力，農業(yè)技術(shù)經(jīng)驗的缺乏使其需要尋找農業(yè)資源方以戰略合作形式共同參與市民農莊的開(kāi)發(fā)運營(yíng)。其中，運營(yíng)方負責投資開(kāi)發(fā)與運營(yíng)；資源方包括農業(yè)科研院所、農業(yè)技術(shù)企業(yè)、農村集體經(jīng)濟組織等，主要負責技術(shù)支持、技術(shù)管理及農業(yè)設施的后期維護。

具體的操作機制需要政府、村集體組織、農戶(hù)、開(kāi)發(fā)商共同參與和合作，形成四位一體的復合產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。政府提供農業(yè)專(zhuān)項資金補貼、用地和政策扶持，開(kāi)發(fā)商負責產(chǎn)業(yè)導入與運營(yíng)管理，農民可以通過(guò)村集體入股參與開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，也可以成為員工參與職業(yè)耕種，還可以出租自有民房、農田獲取要素收益在這樣多方合作的模式下，促進(jìn)農村發(fā)展，實(shí)現多方共贏(yíng)。

三、開(kāi)發(fā)市民農莊的兩點(diǎn)先決條件

（1）深刻理解農村土地制度改革，讀懂項目所在地農村土地政策

全面深化改革需要強有力的政治制度來(lái)支撐和穩定的社會(huì )環(huán)境來(lái)保障，我國的農村土地制度改革正是在黨的正確指引與堅強領(lǐng)導，以及國內優(yōu)渥的政治、社會(huì )環(huán)境下拉開(kāi)序幕的。2013年黨的十八屆三中全會(huì )《決定》，明確提出建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。保障農民宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，建立農村產(chǎn)權流轉交易市場(chǎng)，推動(dòng)農村產(chǎn)權流轉交易公開(kāi)、公正、規范運營(yíng)。隨著(zhù)農村土地管理制度改革的頂層設計正式提出，試點(diǎn)工作也隨著(zhù)《關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，《農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細則》及地方配套政策的出臺，在全國積累了大量先進(jìn)經(jīng)驗。包括成都多利農莊，莫干山裸心谷，潯龍河長(cháng)沙院子等在內的成功案例，無(wú)不深刻理解了農村土地制度改革現階段的要義，較為集中的共識是它們準確把握了農村土改“三塊地”，即農村土地征地制度改革，集體建設用地的入市改革和宅基地制度改革的方向（詳細內容請回顧《德泓咨詢(xún)干貨|第十期》），此外還需要充分把握地方農村集體建設用地的拿地政策和流程要件。

（2）準確把握區域市場(chǎng)供需結構的特點(diǎn)

大型城市或城市群（目前我國共有6個(gè)超大城市，11個(gè)特大城市，13個(gè)I型大城市，超過(guò)60個(gè)II大城市）的物質(zhì)資源條件越發(fā)豐富，人的消費需求也就越高。大型城市中市民農莊的客戶(hù)多數不是為了解決住的問(wèn)題，而是需要被居住的品質(zhì)、體驗或者情懷打動(dòng)，這部分人群有一定經(jīng)濟基礎、有農村情懷、有田園生活的追求。

市民農莊對于他們基本上都屬于“第二住所”或假日休閑的場(chǎng)所，尤其是大城市的“三高”人群（高級知識分子、高級干部、高級軍官），他們因為個(gè)人的追求和社會(huì )的責任，絕大多數自幼便離開(kāi)了家鄉農村，對擁有“有田有院有天地”的中國院子具有多年的夙愿。

另外，對于自小生活在被鋼筋水泥包圍的城市新型中產(chǎn)和孩子來(lái)說(shuō)，農業(yè)、生態(tài)旅游帶來(lái)的新鮮體驗激發(fā)了他們對農村的向往，結合“三高”老人的回鄉需求，中國院子可以成為一個(gè)風(fēng)口。

市民農莊的供給，首先要正確貫徹當前農村土地改革政策，這包含個(gè)兩層：一方面項目謀劃策劃需要堅持三條原則，即土地的公有制性質(zhì)不變，絕不搞土地私有化；耕地紅線(xiàn)不能突破，絕不消滅農村的集體經(jīng)濟；農民利益不受損，絕不侵犯農民的利益而是要提高農民的收益。

另外，在按照當地農村土地流轉、交易流程拿到項目用地指標后，建設內容需要符合規劃用地性質(zhì)，及時(shí)迅速辦理用地手續或用地預審意見(jiàn)，這對項目融資成功與否至關(guān)重要。

市民農莊的供給側需要有強大的運營(yíng)能力和合作伙伴，至少需要運營(yíng)三大板塊：農業(yè)、旅游、地產(chǎn)。在和地方政府或平臺公司合作、多方共建的同時(shí)，項目還需要以農民合作社為主要載體，讓農民充分參與和收益。其中，土地所有權不能變，農民自愿以土地入股，成為雇員參與農田種植和農莊運營(yíng)，獲得股份分紅、工資性收入，改善居住條件。這樣金融機構才能合理合規進(jìn)場(chǎng)，提供資金支持，獲得投資收益。在農業(yè)生產(chǎn)方面，專(zhuān)業(yè)農業(yè)合作社應與當地村集體建立緊密的聯(lián)系，保證先進(jìn)農業(yè)技術(shù)和農業(yè)管理的無(wú)縫導入與應用。

四、開(kāi)發(fā)市民農莊的主流模式——農業(yè)+小鎮

“農業(yè)+小鎮”是政策創(chuàng )新、模式創(chuàng )新、科技創(chuàng )新、業(yè)態(tài)創(chuàng )新的熱點(diǎn)，在這種模式下，資本方通常作為統籌開(kāi)發(fā)的主體，負責開(kāi)發(fā)、招商和項目的統籌運營(yíng)，金融機構、農業(yè)技術(shù)公司、合作社、酒店運營(yíng)管理企業(yè)、文化旅游企業(yè)等作為資源合作方共同參與運營(yíng)，共享收益。

資本方在產(chǎn)業(yè)融合擴張上乘國家鄉村振興戰略之勢頭，探索“農業(yè)+小鎮”的發(fā)展模式，它既能解決政府的農業(yè)發(fā)展、農村建設、農民生活問(wèn)題，也能滿(mǎn)足重資產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)擴展、分散風(fēng)險、政策引領(lǐng)等需求。

在政策上，市民農莊可與鄉村振興、特色小鎮、農業(yè)科技創(chuàng )新、農村土地改革等國家熱點(diǎn)政策掛鉤，是多方政策重點(diǎn)傾斜的政策洼地，使得項目可以獲得各項政策支持來(lái)推動(dòng)保障開(kāi)發(fā)。

在功能業(yè)態(tài)上，集合農業(yè)種植生產(chǎn)、農業(yè)科創(chuàng )研發(fā)、農產(chǎn)品交易流通、農業(yè)休閑旅游、農業(yè)創(chuàng )意文化、田園居住生活等多個(gè)功能于一體，強調生產(chǎn)、生活、生態(tài)業(yè)態(tài)的科學(xué)配比，資本方得以在“賣(mài)資產(chǎn)”和“做產(chǎn)業(yè)”上合理平衡。

在開(kāi)發(fā)運營(yíng)上，一般由一個(gè)主體全面統籌，采取區域綜合開(kāi)發(fā)的模式分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，并整合農業(yè)科技企業(yè)、農業(yè)服務(wù)企業(yè)、科技服務(wù)企業(yè)、文化創(chuàng )意企業(yè)等多方資源共同運營(yíng)其中的單個(gè)項目，分散風(fēng)險、共享收益。

在項目選址上，重點(diǎn)選擇位于中心城市周邊，區位交通便利、旅游資源豐富、生產(chǎn)資源豐富、農業(yè)基礎好的地區，一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來(lái)消費人群，另一方面能依托設施配套優(yōu)勢有效調動(dòng)區域產(chǎn)業(yè)資源集聚，推動(dòng)項目發(fā)展。

在客群定位上，招引以農業(yè)科技企業(yè)、創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新企業(yè)、科研機構、配套服務(wù)企業(yè)在內的產(chǎn)業(yè)客群，同時(shí)吸引游客等消費客群，真正形成產(chǎn)業(yè)效應，集聚人口和產(chǎn)業(yè)主體。

五、典型市民農莊——成都多利桃花源

（1）項目概況成都多利桃花源位于成都市郫都區紅光街道白云村，項目占地2275畝。通過(guò)土地整理可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地330畝，規劃建設約10萬(wàn)平方米近800套的家庭農莊；已合法取得182畝集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，完成92畝集體建設用地約1.9萬(wàn)平方米農莊開(kāi)發(fā)建設，一期27套、二期123套市民農莊產(chǎn)品已交付使用。

（2）“農業(yè)+”產(chǎn)業(yè)模式該項目以綠色有機農業(yè)為基礎，農文旅融合發(fā)展為支撐，市民農莊與精品民宿、度假酒店為載體，打造集生產(chǎn)生活生態(tài)深度融合、農業(yè)文化旅游“三位一體”的鄉村振興典范，2020年德泓咨詢(xún)調研時(shí)項目已建成1000畝綠色有機農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區、13萬(wàn)平方米溫室大棚、1萬(wàn)平方米分揀配送中心和300畝農文旅融合發(fā)展示范區。具體產(chǎn)業(yè)生態(tài)和效益如下圖：

（3）用地及開(kāi)發(fā)方式項目遵循“小規模、組團式、生態(tài)化、微田園”的規劃建設理念，突出川西林盤(pán)、生態(tài)水系和田園風(fēng)光，依據川自然規〔2019〕2號文四川省關(guān)于“點(diǎn)狀用地”助推鄉村振興的指導意見(jiàn)，實(shí)踐“點(diǎn)狀用地”路徑，成都多利桃花源一期取得的4宗地共19.7畝集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，平均每個(gè)地塊約5畝，農戶(hù)宅基地騰退成本約50萬(wàn)元/畝，加上政府收取的土地增值收益調節金和契稅，土地綜合成本約68萬(wàn)元/畝。創(chuàng )新運用國家農村土地改革試點(diǎn)政策，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地開(kāi)發(fā)，項目通過(guò)當地發(fā)改委立項，合法獲取集體土地不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)、鄉村建設規劃許可證書(shū)、鄉村建設施工許可證，竣工驗收及備案后通過(guò)通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地房地一體不動(dòng)產(chǎn)權轉移登記銷(xiāo)售給法人。開(kāi)發(fā)方式得到國家發(fā)改委、農業(yè)農村部、自然資源部等部委領(lǐng)導及省市領(lǐng)導的充分認可。

（4）去化情況雖受產(chǎn)權性質(zhì)（集體建設用地）及付款限制（全款），但憑借其稀缺的高品質(zhì)中式農莊產(chǎn)品，項目實(shí)現了超出區域別墅100%的溢價(jià)率，一期產(chǎn)品推出即售罄，二期產(chǎn)品推出3個(gè)月已售80%以上（具體項目情況請查閱鄉村振興課題三）。