鄉村振興課題（七）丨鄉村振興項目調研之養老度假小鎮篇——走進(jìn)烏鎮雅園

●○ 區 位 概 況 ○●

       項目位于項目位于浙江省嘉興市桐鄉的國家5A級景區烏鎮，地處上海、杭州、蘇州等長(cháng)三角核心城市群的中心位置，距離上海虹橋機場(chǎng)110公里，距離杭州65公里，距離蘇州80公里，距離烏鎮東柵景區1.5公里，西柵景區3.0公里，交通十分便利，地理位置優(yōu)越。

項目區位圖

●○ 單 位 簡(jiǎn) 介 ○●       

雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園主要由雅達國際控股有限公司投資開(kāi)發(fā)，烏鎮雅園由雅達國際控股有限公司和藍綠雙城集團合作開(kāi)發(fā)。     

 雅達國際控股有限公司成立于2011年4月13日，是養老及健康服務(wù)業(yè)的大型投資公司，由和諧基金（IDG資本管理）、紅杉資本和云鋒基金為主要股東共同出資成立。雅達國際擁有雄厚的股東背景和資本實(shí)力，聯(lián)合國內外的醫療資源，汲取國際養老產(chǎn)業(yè)成功經(jīng)驗，運用先進(jìn)的運營(yíng)管理理念和創(chuàng )新機制，縱深整合行業(yè)資源，拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈，致力于推動(dòng)養老及健康服務(wù)業(yè)在中國的發(fā)展。

       綠城中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城中國”）（股票代碼03900.HK），1995年成立于杭州，是中國領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及生活綜合服務(wù)供應商，以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)引領(lǐng)行業(yè)。       綠城中國堅持“品質(zhì)為先”的理念，先后引入九龍倉集團、中交集團、新湖中寶作為戰略性股東，布局房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，形成重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊。重資產(chǎn)板塊聚焦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)板塊以代建業(yè)務(wù)為核心，“綠城+”板塊為兩者提供強力支撐，上游加強產(chǎn)業(yè)整合，下游提升服務(wù)內涵。

       歷經(jīng)26年的發(fā)展，綠城中國總資產(chǎn)規模超3000億元，凈資產(chǎn)超650億元，“綠城”品牌價(jià)值達868億元，并連續16年榮獲“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”，連續17年榮獲“中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”，連續9年榮獲“中國房地產(chǎn)顧客滿(mǎn)意度領(lǐng)先品牌”，多年榮獲“社會(huì )責任感企業(yè)”等殊榮。

       藍城房產(chǎn)建設管理集團有限公司（即藍城集團）成立于2010年9月8日，是宋衛平先生帶領(lǐng)綠城核心團隊和優(yōu)秀資源組建而成。

       藍城立足理想小鎮建設及輕資產(chǎn)運營(yíng)，以20余年服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈為資源基礎，以藍城農業(yè)、藍城頤養、藍城健康為服務(wù)產(chǎn)業(yè)核心，提供以房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為依托的全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式綜合生活服務(wù)。

美好生活綜合服務(wù)商

       藍城以“美好生活綜合服務(wù)商”為企業(yè)愿景，秉承“仁慈普愛(ài)，真善至美”的企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，以“為伙伴創(chuàng )造平臺、為家人創(chuàng )造價(jià)值、為城鄉創(chuàng )造美麗、為社會(huì )創(chuàng )造財富”為企業(yè)使命，致力于成為美好生活的組織者、推動(dòng)者、引領(lǐng)者。中國小鎮開(kāi)發(fā)先行者       藍城聚焦復合式理想小鎮建設，首創(chuàng )鎮長(cháng)生活服務(wù)體系，以“眾籌、共建、自治、分享”為原則，設立生活設計（建設）委員會(huì )，通過(guò)健康、教育、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)五大生活服務(wù)平臺，構建自循環(huán)的小鎮生態(tài)圈，打造“飄落人間的天堂”。

中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營(yíng)引領(lǐng)企業(yè) 

     2019年藍城品牌價(jià)值達162億元。2015-2016連續兩年獲“中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營(yíng)引領(lǐng)企業(yè)”；2016-2019連續四年榮獲“中國房地產(chǎn)城鎮化運營(yíng)引領(lǐng)企業(yè)”。

●○ 項 目 定 位 ○●       

烏鎮雅園強調“樸”“拙”“秀”的田園意向，以還原生活、還原環(huán)境為方式，以文化、藝術(shù)為內涵，以“頤養天年，樂(lè )學(xué)人生”為主旨，打造“頤養”、“田園”、“閑居”于一體的學(xué)院式養老度假特色小鎮。作為中國養老小鎮產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的樣本，項目除了承繼了宋式風(fēng)格的秀雅景觀(guān)，烏鎮雅園的另一個(gè)核心特點(diǎn)就是獨樹(shù)一幟的學(xué)院風(fēng)，將哈佛、劍橋小鎮這種學(xué)院氣質(zhì)營(yíng)造在項目里的，打造出“健康醫療+養生養老+休閑度假”這一個(gè)全新的養老地產(chǎn)模式，從而樹(shù)立了自己中國養老的標桿項目的地位。

烏鎮雅園局部效果圖

●○ 頂 層 設 計 ○● 

     雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是雅達國際在國內投資建設的首個(gè)復合型休閑健康養老主題園區，產(chǎn)業(yè)園位于浙江省桐鄉市烏鎮鎮白馬墩村，項目占地1500畝，累計投入約75億元人民幣。2012年6月全面推進(jìn)開(kāi)發(fā)建設，截止目前康復醫院、 ALILA酒店、頤樂(lè )學(xué)院及養生養老社區部分于2014年起陸續投入使用。整個(gè)園區突出“陽(yáng)光、空氣、水系、植被、水鳥(niǎo)”的生態(tài)主題。

●○ 功 能 布 局 ○● 

     產(chǎn)業(yè)園規劃養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題，涵蓋雅達國際康復醫院、護理養老中心、ALILA酒店、文創(chuàng )中心、烏鎮雅園養生養老社區以及頤樂(lè )學(xué)院6個(gè)板塊。

●○ 項 目 組 成 ○●

一、烏鎮雅園

       依托雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，烏鎮雅園項目總占地面積650畝，其中住宅500畝，老年大學(xué)150畝；主要包括養老居住區和頤樂(lè )學(xué)院等。

      烏鎮雅園總建筑面積約62萬(wàn)方，總戶(hù)數4790戶(hù)。采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀(guān)加以江南園林式造林手法，詩(shī)情畫(huà)意，師法自然。

烏鎮雅園項目實(shí)景圖（一）頤樂(lè )學(xué)院       頤樂(lè )學(xué)院占地150畝，由17棟彼此獨立但又有風(fēng)雨連廊聯(lián)通的小建筑群構成，學(xué)院總體按照書(shū)院建筑形制布局；總建面3.5萬(wàn)平方米，投資2.5億元，可同時(shí)容納3000人上課活動(dòng)。1、功能規劃       項目規劃有文化學(xué)習、健康醫療、休閑娛樂(lè )、運動(dòng)健身、餐飲服務(wù)和社區商業(yè)等功能。

（1）健康服務(wù)

       頤樂(lè )學(xué)院為老人提供全周期的頤養健康服務(wù)，服務(wù)內容包括健康體檢、健康關(guān)懷，健康促進(jìn)和健康管家等。

（2）課程體系

       頤樂(lè )學(xué)院內餐飲娛樂(lè )、社交會(huì )展功能等一應俱全，課程設置方面更是依托杭州師范大學(xué)的教育合作支持，專(zhuān)業(yè)系統地設立了五大課程體系：健康養生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系和生活系，并設有書(shū)法、繪畫(huà)、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動(dòng)內容，輔以學(xué)生會(huì )俱樂(lè )部活動(dòng)等，以實(shí)現老年人的老有所“養”，老有所“樂(lè )”，老有所“為”和老有所“學(xué)”。

頤樂(lè )學(xué)院課程體系

2、項目規劃

  項目規劃分為老年大學(xué)教學(xué)區、健康醫療區、休閑娛樂(lè )區、運動(dòng)健身區、餐飲服務(wù)區、社區商業(yè)區等六大功能區。

頤樂(lè )學(xué)院鳥(niǎo)瞰圖

       （1）學(xué)院有能容納400多人的大禮堂，小會(huì )堂，靜休堂、棋牌樓，游泳館、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)和健康中心館、中央廣場(chǎng)、小商業(yè)街等。

頤樂(lè )學(xué)院室內體育館

頤樂(lè )學(xué)院配套 

     （2）頤樂(lè )學(xué)院是一種“類(lèi)老年大學(xué)”的形式。以學(xué)校為組織方式，構成園區內老年人的日常組織形態(tài)，開(kāi)展適合老年人身心健康的各類(lèi)活動(dòng)，從而構建一種嶄新的老年生活模式。讓退休后的老人重新回到“校園”，繼續體驗那種自由、無(wú)壓力，相互交流的生活，同時(shí)也可以參加俱樂(lè )部組織、協(xié)會(huì )來(lái)豐富精神世界。

       烏鎮雅園獨創(chuàng )學(xué)院式養老模式，涵蓋頤、樂(lè )、學(xué)、為四個(gè)維度，把對老年人的精神服務(wù)作為重點(diǎn)和特點(diǎn)打造。

頤：通過(guò)精心設計的健康管理、醫療護理、居家生活三重服務(wù)體系，建立一種全新的養生系統。讓老年人身心健康，青春煥發(fā)。

      樂(lè )：精心設計符合老年人特點(diǎn)的文化娛樂(lè )活動(dòng)，每天、每周、每月、每年層出不窮，讓老年人快樂(lè )常在。

        學(xué)：用學(xué)校的組織形式，重新規劃老年人的退休生活，使其在自主的學(xué)習中，獲得充分的交流和愉悅。

       為：通過(guò)園區內外途徑，幫助老年人發(fā)揮余熱，重回社會(huì )，獲得自我價(jià)值，贏(yíng)得尊重，真正實(shí)現“老有所為”。

       雅園內的每個(gè)人都有機會(huì )成為老師，將來(lái)會(huì )有近60%的老師來(lái)自小區內有特長(cháng)的業(yè)主?！笆谥詽O”和“教學(xué)相長(cháng)”在烏鎮雅園中的頤樂(lè )學(xué)院每天都發(fā)生，這也讓住戶(hù)們的晚年生活更多姿多彩，銀發(fā)族每天都充滿(mǎn)活力。

       除此以外，學(xué)院外面還租有幾十畝的地做農場(chǎng)：老人們每年花550元，就能有15㎡的農場(chǎng)小天地，除了學(xué)院內提供的課程和活動(dòng)項目，老人們在農場(chǎng)種點(diǎn)自己喜歡的農作物，感受“復得返自然”。

（二）養老居住區
1、產(chǎn)品類(lèi)型：

       項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類(lèi)型，主力戶(hù)型以95平方和77平方米為主，2梯4戶(hù)，全部綠城精裝品質(zhì)，項目配套有建筑面積逾2萬(wàn)平方米頤樂(lè )學(xué)院，旨在為廣大業(yè)主搭建圈層交友、健康向上、多姿多彩的生活平臺，營(yíng)造溫馨舒適、開(kāi)心樂(lè )觀(guān)、悠然自在的生活享受。

       一期別墅61套，2015年交付，目前總價(jià)在1000-1200萬(wàn)；

       多層公寓1500套，2013年開(kāi)盤(pán)，2016年交付，多層銷(xiāo)售的比較早，7000元-8000元，早期周邊房?jì)r(jià)2000元-3000元；

       小高層公寓3500套，2016年開(kāi)盤(pán)，2020年1月交付，均價(jià)26000元-27000元，現在周邊新開(kāi)盤(pán)房?jì)r(jià)為23000元-24000元。

多層公寓實(shí)景圖

2、物業(yè)費：

       物業(yè)費住宅3.5元/平方米·月，別墅4元/平方米·月，包含養老的基礎管家服務(wù)，入住前通知管家打掃房間準備入住，管家雇傭的保潔人員收費。3、適老化設計：

       房間內的進(jìn)戶(hù)門(mén)寬，各個(gè)屋子間銜接處沒(méi)有高差的設計，還有每個(gè)屋子都有的緊急報警按鈕。

雅園連廊實(shí)景圖

       雅園連廊的設置可直通各棟樓入口，既方便老人們行動(dòng)和聊天，又避免雨天出行不便。

雅園連廊實(shí)景圖

4、特色商業(yè)區

       特色商業(yè)區規劃創(chuàng )意來(lái)自于烏鎮東柵和西柵景區的模式，延續了烏鎮特有的婉約與靈動(dòng)，將濕地公園與商業(yè)休閑體驗相結合，商業(yè)街店面可租可售，業(yè)主直租或者租房中心負責出租，價(jià)格2000元-5000元每月，根據店面大小不同租金不同。

特色商業(yè)區實(shí)景圖

二、雅達國際康復醫院       雅達國際康復醫院占地約200畝，總建筑面積7.3萬(wàn)方，總投資約7億元。由綜合主樓、病房樓、服務(wù)樓、專(zhuān)家樓、老年門(mén)診及松齡醫養（護理）中心等8幢樓宇組成，規劃有348張床位，醫院從德國引進(jìn)國際先進(jìn)康復理念和醫療技術(shù)，邀請包括前德國柏林醫院院長(cháng)（Mauriz）等專(zhuān)家團隊參與康復治療。       松齡醫養（護理）中心目前開(kāi)發(fā)50個(gè)護理床位，由香港松齡護老集團服務(wù)運營(yíng)。       雅園可以滿(mǎn)足養生居住老人隨著(zhù)年齡增長(cháng)產(chǎn)生的護理需求，采用先進(jìn)的養老護理模式提供訂單式服務(wù)。

       讓長(cháng)者人群都實(shí)現“老有所醫”：健康老人可以在社區內愉悅地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分醫療輔助，而全護理老人就可以在養老中心得到全方位照。

雅達國際醫院實(shí)景圖

       項目規劃：規劃區域包括骨科區域、神經(jīng)科區域和中央功能區域。

雅達國際醫院項目布局

雅達國際醫院房間

三、阿麗拉烏鎮酒店

       阿麗拉烏鎮酒店位于烏鎮雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內，是由雅達投資建設，國際知名精品酒店管理集團Alila運營(yíng)管理的高端度假酒店。阿麗拉烏鎮以江南村落為原型，保留傳統聚落空間形態(tài)、基本元素、建筑尺度和色彩關(guān)系，并在此之上以“抽象”為主題對傳統空間再造的可能性進(jìn)行探索。

阿麗拉烏鎮酒店四、青年廣場(chǎng)

       雅達·青年廣場(chǎng)定位高品質(zhì)都市商業(yè)生活綜合體，總建筑面積約7.5萬(wàn)平米，引進(jìn)具有特色性、主題性、參與性、娛樂(lè )性的商業(yè)服務(wù)項目，打造集文化休閑、餐飲購物、生活居住、商務(wù)會(huì )展等功能于一體的綜合性項目。五、雅達書(shū)院

       雅達書(shū)院是一所當代文化書(shū)院，崇尚“君子安雅，以雅致達”的雅文化理念，致力于將高雅藝術(shù)融入生活。以藝術(shù)、設計和文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)為依托，開(kāi)展品牌運營(yíng)、教育培訓等，倡導具備當代性的生活美學(xué)。

雅達書(shū)院

●○ 深 度 交 流 ○●

       實(shí)地調研結束后，藍城集團執行總裁——傅林江針對烏鎮雅園項目就項目定位、項目建設歷程、項目規劃等板塊進(jìn)行了解析。

深度交流

一、項目規模

       雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園總占地面積1500畝，烏鎮雅園占地650畝地，土地性質(zhì)70年住宅。其中養生養老社區500畝，頤樂(lè )學(xué)院150畝；項目總建筑面積62萬(wàn)方，總戶(hù)數4790戶(hù)。

二、項目歷程

       2012年8月取得土地并開(kāi)工，2014年10月首期公寓交付、頤樂(lè )學(xué)院開(kāi)學(xué)。截止目前，實(shí)現銷(xiāo)售71.2億元，已交付3852套住宅，計劃于2020年1月全面交付。       項目規劃之初，將居家、社區、機構三位一體統籌考慮。從建筑、精裝設計都導入適老化標準配置，同步著(zhù)手創(chuàng )建服務(wù)體系的標準化，建設了初步完善的養老服務(wù)標準化服務(wù)系統。

三、設計風(fēng)格

       烏鎮雅園居住單元建筑風(fēng)格和室內風(fēng)格整體上采用新民國風(fēng)，整體給人以民國時(shí)期書(shū)院的氛圍。烏鎮雅園的立面設計借鑒了清華園、復旦園、北大燕園和武大校園等著(zhù)名髙校的風(fēng)格，沉穩、大氣、厚重又充滿(mǎn)了濃濃的文化味。設計中借鑒了校園中典型的聯(lián)橋、拱廊，再借由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境，讓人一進(jìn)入社區就回想起那段人生中最美好的大學(xué)時(shí)光。

新民國學(xué)院風(fēng)的整體設計風(fēng)格

四、服務(wù)體系

（一）服務(wù)組成

       烏鎮雅園養老服務(wù)體系包括頤樂(lè )特色服務(wù)和頤居生活服務(wù)兩大服務(wù)商，健康管理、課程學(xué)習、樂(lè )活服務(wù)、社會(huì )參與服務(wù)、園區文化建設、頤老特色服務(wù)、基礎園區服務(wù)、專(zhuān)項定制服務(wù)、家政服務(wù)等九大類(lèi)、31小類(lèi)、百余項服務(wù)。

（二）收費情況

1、棋牌室10元6小時(shí)/人，包間15元/6小時(shí)；

2、卡拉ok10元/3小時(shí)·人；

3、免費的電影放映，有放映廳；

4、交房時(shí)給予2個(gè)免費體檢名額；

5、交房后新業(yè)主免費使用健康促進(jìn)館、運動(dòng)館6個(gè)月，運動(dòng)館由新加坡星洲國際健身集團運營(yíng)；6個(gè)月后健身運動(dòng)館100元/月·人，入住業(yè)主可享受10天免費游泳學(xué)習；

6、理療館80歲以上老年人免費；

7、業(yè)主租種菜園，550元/150平方米·年；

8、舞蹈教室上課200-500元/人·年……

●○ 調 研 總 結 ○●

一、項目?jì)?yōu)勢

（一）區位優(yōu)勢

       項目位于項目位于浙江省嘉興市桐鄉的國家5A級景區烏鎮，地處上海、杭州、蘇州等長(cháng)三角核心城市群的中心位置，距離上海虹橋機場(chǎng)、杭州、蘇州均在1小時(shí)間交通圈內，距離烏鎮東柵景區1.5公里，西柵景區3.0公里，交通便利，優(yōu)質(zhì)客源充足，地理位置優(yōu)越。

（二）融匯優(yōu)勢養老資源·打通醫養結合通道

       烏鎮雅園推行的是“健康醫療+養生養老+休閑度假”的全新模式。作為園區整體投資方，雅達國際是一家專(zhuān)注于康復醫療和養老產(chǎn)業(yè)的投資公司，雅達在資金和醫療資源上的優(yōu)勢讓許多企業(yè)難以企及。雅達國際康復醫院和國際養老中心建成后引入德國高端康復醫療品牌Medical park的商業(yè)模式和管理理念，由德國醫療專(zhuān)家組成的運營(yíng)團隊負責醫院運營(yíng)。

       如果說(shuō)頤樂(lè )學(xué)院帶給長(cháng)者的是重煥活力的園區生活，那么國際標準化的醫療條件則讓愿意在雅園養老的長(cháng)者沒(méi)有了后顧之憂(yōu)。這種醫養結合的發(fā)展模式，也將成為了養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢，正因為此使得雅園養老住區售價(jià)遠高于周邊及桐鄉市區同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格。

（三）頤、樂(lè )、學(xué)、為·開(kāi)創(chuàng )中國“學(xué)院式養老”的先河

       隨著(zhù)中國人口老齡化程度的加快，社會(huì )對養老服務(wù)的要求也在提高。特別是中高收入的老年人群，認為現在的養老條件，無(wú)論從居住條件還是養老服務(wù)水平，都不能滿(mǎn)足他們日益提高的養老需求。

       針對老年人的這一變化，結合國際先進(jìn)理念，為了滿(mǎn)足老年人養老、精神文化需求，綠城·烏鎮雅園推出了“學(xué)院式養老”——頤樂(lè )學(xué)院。以“頤、樂(lè )、學(xué)、為”核心理念，以學(xué)校的組織方式，把園區內老年人的日常生活、學(xué)習、娛樂(lè )都調動(dòng)起來(lái)，開(kāi)展的課程更是以系劃分，按各自不同特點(diǎn)設置了營(yíng)養、社科、藝術(shù)、體育等課程。

（四）活力健康園區·顛覆國人對傳統養老的理解

       作為中國首個(gè)復合型健康養生主題園區，烏鎮雅園顛覆了國人對傳統養老的理解。在烏鎮雅園，這里不僅有完善配套優(yōu)勢，還有傳統居家的歸屬感與安定，更重要的是這里的頤樂(lè )學(xué)院與醫療資源都是其他項目無(wú)可復制的存在。烏鎮雅園希望每位來(lái)這里的長(cháng)者都能老有所養、老有所依、老有所樂(lè )、老有所學(xué)，可以繼續學(xué)習和圓夢(mèng)。

二、項目困境

（一）前期整體謀劃不夠精準

       項目前期側重從空間角度謀劃項目，時(shí)間角度、后期運營(yíng)的謀劃不夠精準，給項目后期運營(yíng)造成一些困境。

（二）養老板塊過(guò)盛 

     項目醫療配套、頤樂(lè )配套規模過(guò)盛，投資過(guò)大，以至于養老板塊對整個(gè)項目的收益造成很大壓力。