鄉村振興課題（九）丨鄉村振興項目調研之莫干山“洋家樂(lè )”裸心谷特色民宿

一、區位概況

       莫干山“裸心谷”坐落在湖州市德清縣西部天目山分支，區域以山體林地為主，風(fēng)景秀美。莫干山本身是國家AAAA級旅游景區、國家級風(fēng)景名勝區、國家森林公園。景區以連綿起伏的山巒，綠蔭如海的修竹、清澈不竭的山泉等迷人風(fēng)光稱(chēng)秀于江南，享有“江南第一山”的稱(chēng)號。

       莫干山民宿是一個(gè)統稱(chēng)，在這里匯集著(zhù)裸心谷、裸心堡、西坡、大樂(lè )小鎮姑娘、游子山居等大量名聲在外的民宿。區位上東南距杭州60公里，東北距上海190公里，北距南京280公里?！都~約時(shí)報》曾評選了全球最值得一去的45個(gè)地方，莫干山排名第18位。CNN稱(chēng)這里為長(cháng)城之外，15個(gè)

必須要去的中國特色地方之一?；谡憬虑辶己玫恼汰h(huán)境，目前莫干山正在孵化大量的優(yōu)秀民宿品牌。

項目區位

二、項目概況 

     鴉片戰爭后，美、英等外國勢力開(kāi)始在莫干山上修建別墅、教堂，“洋文化”開(kāi)始與莫干山“結緣”。由于莫干山本身就是傳統的避暑勝地，因此，大量名人留下了難以計數的詩(shī)文、石刻以及二百多幢式樣各異、設計美觀(guān)的名人別墅。這二百多幢別墅無(wú)一雷同，分別代表了歐、美、日、俄等十多個(gè)國家的建筑風(fēng)格，使莫干山素有“世界建筑博物館”之美稱(chēng)。

莫干山景區標志性建筑——裸心堡

       莫干山文旅產(chǎn)業(yè)小鎮（裸心谷）項目位于德清縣莫干山鎮廟前村，投資3億元左右，占地約230畝。該項目由藝術(shù)酒店及民宿、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)工匠區、餐飲購物體驗館、青年藝術(shù)家駐留工作室、美術(shù)館、茶藝館、休閑馬場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)交互組成。

項目景觀(guān)設計特色：

       （一）360度觀(guān)景臺。觀(guān)景臺可以眺望小鎮所有美景，從日出到日落、景觀(guān)錯落，竹海、水庫、溪流一切美景盡收眼底。

360度觀(guān)景臺 

     （二）水下餐廳和美術(shù)館是小鎮的藝術(shù)亮點(diǎn)，利用獨特的建筑構造和地勢條件將建筑物置于水下，讓人感覺(jué)在水中卻不知水流。       （三）形式多樣的游客活動(dòng)中心       多種山地特色活動(dòng)中心，不斷豐富著(zhù)游客的身心體驗。項目目前根據當地自然資源稟賦和人文資源改擴建了陶藝館、茶藝館、竹藝館、博覽館、馬術(shù)館等多種特色活動(dòng)場(chǎng)館。       （四）風(fēng)格迥異的建筑       項目建設方從國內外多名設計師中精選各風(fēng)格派系的設計大師，研習世界各地的著(zhù)名建筑風(fēng)格，設計建造了項目核心的多處風(fēng)格迥異的特色建筑，形成了小鎮獨有的“洋氣”。

“洋家樂(lè )”民宿一隅三、項目特點(diǎn)
（一）“洋家樂(lè )”運營(yíng)觀(guān)念與模式展 

     遠離都市、回歸自然、低碳環(huán)保是諸多“洋家樂(lè )”揚名中外的內涵。在最初開(kāi)設的裸心鄉里，室內的家具用當地樹(shù)墩做成圓桌，用舊木頭搭成長(cháng)條桌，用樹(shù)樁做凳子等等，房間沒(méi)有空調與燃氣，夏天電扇，冬日火爐?？腿说怯浫胱r(shí)必須保證節水節電，不許在室內抽煙等等，主人甚至鼓勵客人自己動(dòng)手做飯。這些低碳、環(huán)保觀(guān)念完全符合國際旅游新潮流，不僅深得專(zhuān)家們的贊賞推廣，也對習慣城市酒店的都市人產(chǎn)生了強烈的反差與支持。       部分學(xué)者認為“洋家樂(lè )”贏(yíng)在它與眾不同的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式。普通農家樂(lè )多是農民經(jīng)營(yíng)，方式簡(jiǎn)單，依附景點(diǎn)而存在，依靠低價(jià)競爭獲利，缺少深層次的理念。而“洋家樂(lè )”的經(jīng)營(yíng)者多為外國人或上海專(zhuān)業(yè)文旅投資者，有時(shí)尚理念、市場(chǎng)嗅覺(jué)、思維活躍，倡導無(wú)景點(diǎn)式的健康休閑旅游，例如騎馬、賞茶藝、散步、騎車(chē)、釣魚(yú)等，做到了人和自然真正的融合。

莫干山騎行道路

（二）規劃先行

       當地政府先后編制了《莫干山國際休閑旅游度假區總體規劃》、《和美家園建設總體規劃》，明確了莫干山鄉村旅游高端、精致、國際化的發(fā)展方向，也為“洋家樂(lè )”進(jìn)一步走時(shí)尚潮流、綠色環(huán)保、品位高端的“大氣”路線(xiàn)提供支持。

       同時(shí)，德清縣出臺了全國首個(gè)鄉村民宿的縣級地方標準《鄉村民宿服務(wù)質(zhì)量等級劃分與評定》，從法律層面上規范推動(dòng)“洋家樂(lè )”健康、持續、快速發(fā)展。

       此外，政府積極推進(jìn)莫干山國家登山健身步道、環(huán)莫干山異國風(fēng)情觀(guān)光線(xiàn)建設，串點(diǎn)成鏈、高品質(zhì)打造西部環(huán)莫干山異國風(fēng)情休閑觀(guān)光帶和東部歷史人文觀(guān)光帶。還引進(jìn)全球首個(gè)探索極限基地，促進(jìn)以“洋家樂(lè )”為主的中高端民宿業(yè)的健康發(fā)展。

“洋家樂(lè )”民宿一隅

莫干山裸心谷“洋家樂(lè )”調研內容

一、項目概況 

     “裸心谷”由德清縣文化旅游發(fā)展集團整體策劃與運營(yíng)。項目中較為著(zhù)名的“洋家樂(lè )”民宿有11家左右，包括西坡、十八邁、尚坡、西塢里73號、山中小筑、大樂(lè )之野、隱居莫干、清境原舍等，原始投資者分來(lái)自南非法國、英國、比利時(shí)、韓國、俄羅斯等10多個(gè)國家。

       風(fēng)格迥異的“洋家樂(lè )”成為德清旅游的一種新業(yè)態(tài)，圍繞“裸心理念”展開(kāi)，提倡遠離都市塵囂困擾，回歸生命純凈狀態(tài)，與自然、環(huán)境和周?chē)`融為一體，享受純美自然的生活理念。莫干山“洋家樂(lè )”的運營(yíng)核心是用品牌、情懷、價(jià)值、原生態(tài)來(lái)管理民宿，實(shí)現生產(chǎn)、生活和生態(tài)的“三生融合”持續發(fā)展。

裸心谷實(shí)景

（一）規模范圍 

     “洋家樂(lè )”——裸心谷，目前總占地面積229畝，主要分南北兩個(gè)區域，南區為住宿和會(huì )議中心，北區為休閑娛樂(lè )區。（二）區位交通       區位——裸心谷位于莫干山南側，以莫干山風(fēng)景區為制高點(diǎn)，莫干山鎮、筏頭鄉和武康鎮的上柏、城西、對河口、三橋等區域，德清縣的西部，是生態(tài)環(huán)境保護區，也被稱(chēng)作環(huán)莫干山旅游休閑觀(guān)光區。

衛星區位

       交通——距離杭州北60公里，一個(gè)半小時(shí)車(chē)程，距離上海200里，僅兩個(gè)半小時(shí)車(chē)程，上海往返德清的高鐵已開(kāi)通。高鐵從上海到德清兩個(gè)小時(shí)，從杭州到德清全程15分鐘。

（三）運營(yíng)單位簡(jiǎn)介

       德清縣文化旅游發(fā)展集團有限公司成立于2017年5月，是經(jīng)德清縣人民政府批準成立的現代大型國有企業(yè)集團。集團公司注冊資本金25億元，業(yè)務(wù)涉及文化旅游資源綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)、文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游公共服務(wù)設施建設、景區建設運營(yíng)維護管理、房地產(chǎn)、酒店及民宿投資和經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理及資產(chǎn)租賃等多個(gè)領(lǐng)域。集團成立以來(lái)實(shí)施“一手抓市場(chǎng)，一手抓經(jīng)營(yíng)”戰略，主攻大項目，整合強經(jīng)營(yíng)，謀劃促創(chuàng )新，完成投資超30億元，實(shí)現全縣旅游產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉型升級。二、功能布局       “裸心谷”項目依托在地的山谷與丘陵地勢，總體分為南區、北區兩大功能區域。（一）南區——設計以靜區住宿體驗為主，配套多座獨棟民宿和會(huì )議中心等，建有約30幢樹(shù)頂別墅、40幢夯土小屋，1個(gè)會(huì )議中心、1個(gè)露天劇院、1個(gè)露天泳池等。

（二）北區——設計以動(dòng)區娛樂(lè )體驗為主，配套馬場(chǎng)、徒步康養、山地自行車(chē)、陶藝館、路虎越野中心、茶藝館、白茶園、項目館等

功能分區

三、項目組成

（一）樹(shù)頂別墅+夯土小屋

       “裸心谷”住宿類(lèi)型包括樹(shù)頂別墅和夯土小屋共計約70棟121個(gè)房間，專(zhuān)注團隊拓展、家庭度假、婚期蜜月、時(shí)尚派對等功能定位。定價(jià)約2500元/晚?間。       樹(shù)頂別墅——約30棟樹(shù)頂別墅采用亞非風(fēng)格的設計，出benwood Studio的知名建筑師葉凱欣，采用獨棟復式設計，提供豪華的雙臥室、三臥室或四臥室套房選擇。挑高的樓層、從地板到天花板的玻璃幕墻再疊加高于樹(shù)冠的整體高度，提供了絕佳的莫干山風(fēng)景視野。

樹(shù)頂別墅

       樹(shù)頂別墅的獨立院舍位于山林之巔，客房?jì)葥碛兴矫艿臅?huì )客休閑空間和高聳木質(zhì)斜頂下的睡眠區，雙露臺中有聯(lián)通兩棟會(huì )客廳的休閑坐席，另一個(gè)則擁有露天浴池或水療浴缸，適合全家出游、好友相聚以及高素質(zhì)團隊拓展活動(dòng)。下層則設置兩可套房式睡房，窗畔設置舒適的水療浴缸，室內用貼近自然的木材、石材構成，極富隱逸韻味。

樹(shù)頂別墅臥室

       夯土小屋——約40幢夯土小屋，隱匿于精密青的松林間，鋪著(zhù)松針的入戶(hù)走廊飄蕩著(zhù)林木的清香。小屋為半開(kāi)放式建筑，由上海本土和國外設計師合作設計，有寬敞的外挑露臺環(huán)繞，可與自然親近，設有舒適的水療按摩浴缸，戶(hù)外花酒淋浴間可感受真正的熱帶雨林式放松休閑效果。

夯土小屋

室內設計

（二）餐飲配套

       “裸心谷”的餐飲配套，主要包含融合亞洲和非洲建筑設計風(fēng)格的Kikaboni餐廳、自然開(kāi)放式田野餐廳和泳池酒吧 

Kikaboni餐廳

田野餐廳

（三）會(huì )議設施

       Indaba會(huì )議中心——800平方米的生態(tài)建筑類(lèi)型的會(huì )議中心，主要承接世界500強、大中型上市公司企業(yè)高端活動(dòng)、時(shí)尚品牌的發(fā)布會(huì )、訂貨會(huì )等。主要包括：曼德拉廳、羅廳、蔡廳、沈廳和姚廳以及日落觀(guān)景臺。

Indaba會(huì )議中心

（四）娛樂(lè )設施

       路虎體驗中心——上海、杭州、湖州多地國內知名路虎車(chē)友會(huì )的固定娛樂(lè )聚會(huì )場(chǎng)所，承接路虎新品發(fā)布會(huì )、越野性能測試與體驗等活動(dòng)。

路虎衛士年會(huì )

       馬術(shù)中心——項目擁有設備完備的馬術(shù)場(chǎng)，可容納20匹成年馬，設有馬術(shù)賽道及跑馬山道。

馬廄

       文化體驗設施——針對追求文化內涵的休閑或商務(wù)旅客需求，位于白茶園西側的四棟風(fēng)格獨特的建筑，設計環(huán)繞一處小湖，內容包含特色文化主題的茶藝館、竹藝、設計館及陶藝館。旅客可以體驗制作具有地方特色的手工藝品、品嘗裸心谷出產(chǎn)的白茶、在陶藝轉盤(pán)上捏制茶壺、親手采摘新鮮的茶葉，體驗當地的主要生活方式、竹林種植，以及了解裸心谷與當地農民合作的眾多環(huán)境保護項日。

陶藝館 

     其他體驗設施——“裸心谷”設有3個(gè)戶(hù)外泳池（其中1個(gè)為冬季水溫加熱泳池）、山地自行車(chē)道、登山道以及有機農莊、讓旅客可以享受更多的自然生態(tài)美景，當地的野生動(dòng)植物，以及莫干山清新的山野空氣，此外還為小朋友們特設一處名為小芽樂(lè )園的兒童樂(lè )園。

室外泳池

四、“裸心谷”民宿產(chǎn)業(yè)特色

（一）低碳環(huán)保、可持續發(fā)展產(chǎn)業(yè)理念       項目設施多采用綠色建筑、生態(tài)建筑，最大限度地實(shí)現人與自然和諧共生。所有建筑都是低密度、小規模的開(kāi)發(fā)，同時(shí)集中將建筑物建在開(kāi)發(fā)前已被砍伐過(guò)的區域，使建筑物與周?chē)淖匀画h(huán)境融為一體。

       例如，住宿房間、馬廄、茶藝館、陶藝館等產(chǎn)生污水的建筑全部納入園區污水循環(huán)系統，污水經(jīng)歐盟認證的污水處理站循環(huán)處理后再次回到建筑物內進(jìn)行節約利用（據悉，現項目已并入當地污水管網(wǎng)，該系統可供展示），并且設計建造了雨水收集循環(huán)再利用系統，架設光伏太陽(yáng)能發(fā)電系統，發(fā)電功率400千瓦，一并節約園區整體能耗。

樹(shù)頂別墅節能設計

中水再循環(huán)設計 

     夯土小屋、茶藝館、項目館等采用石邇墻（一種先進(jìn)可持續建筑技術(shù)，具有極大的蓄熱能力及良好的隔熱性能。石邇墻的模板和所有成分都能在當地獲得——模板、土壤、水泥、水和氧化物，創(chuàng )造出真正融入場(chǎng)地的墻體，石邇墻需要的水泥遠遠少于傳統的混凝土，并排除了對化學(xué)密封劑和加工處理的需求，所以健康無(wú)毒）構筑，采用當地竹制茅草建造夯土屋頂。雙層中空玻璃門(mén)窗設計。室內通風(fēng)，日照充足。樹(shù)頂別墅采用SIP結構保溫板預制而成。SIP結構保溫板是一種高性能建筑墻體材料，采用結構板材做面材，保溫材料做夾芯，集結構和保溫、隔熱性能于一體，極大地減少空調的能源消耗。同時(shí)SIP結構保溫板在施工過(guò)程能加快施工速度和減少施工建筑垃圾。

光伏輔助供電和石邇墻構造

（二）內求匠心、外樹(shù)品牌，突出城鄉融合的產(chǎn)業(yè)定位

       內求匠心——裸心的高層團隊親自參與設計、建造以及經(jīng)營(yíng)旗下的民宿。確保在設計、建材、節能及環(huán)保方面都達到最高的標準，同時(shí)還保證提供頂級舒適的環(huán)境以及頂尖的服務(wù)。

       在設計上，裸心是由葉凱欣女士（裸心集團的主席及首席設計官｜上海伍得帕德加工作室合作伙伴）設計的，突出莫干山當地特色，最大限度利用鄉村原有構筑物改建成民宿。同時(shí)，打造莫干山獨有的“洋人”休閑度假文化——從民國時(shí)期洋人避暑度假到改革開(kāi)放時(shí)期全民旅游觀(guān)光再到新時(shí)代成功人士生態(tài)休閑度假的文化傳承與迭代。

左：豬圈改建的民宿，右：茅廁改建的咖啡館

豬食槽改建的洗臉池

       在建造上，所有的建造過(guò)程都在裸心團隊的監管下進(jìn)行，以確保達到最好的品質(zhì)及最高的標準。建造過(guò)程以當地出產(chǎn)的建材以及傳統的建筑工藝為主并結合了最先進(jìn)的建筑技術(shù)。設計師堅持使用當地建筑材料和工藝，聘用了超過(guò)300名附近村莊的村民來(lái)建造有當地特色的構造物，展示了各種各樣瀕臨消失的傳統工藝，運營(yíng)方面也保持著(zhù)當地員工的高比例，讓當地人充分融入到項目中獲得收益，目前裸心387名員工里面有265名是當地

人。

當地建筑工匠 

     在經(jīng)營(yíng)管理上突出人的服務(wù)與溫暖，裸心團隊始終堅持既要提供個(gè)人化和極具專(zhuān)業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，把旅客當成自家人看待，堅持裸心的理念?？腿荷?，精準定位上海市高端精英人士和國外友人等短途散客為主，片區輻射江浙滬地區。

當地勞動(dòng)力與高端服務(wù)的融合

定制化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，圖為國外高端西點(diǎn)師共享烹飪等

       外樹(shù)品牌——“裸心”的品牌打造以莫干山情懷為基礎，倡導名為“裸心”的生活方式、精神信仰、創(chuàng )新創(chuàng )意，即“逃離喧囂、回歸自然、恢復健康”，突出與城市豪華酒店、鄉村農家樂(lè )的差異。同時(shí)，通過(guò)外部活動(dòng)、影視節目導流、公眾人物影響力等在客群中引爆吸引力。

高端酒會(huì )

《拜拜啦、肉肉》節目錄制場(chǎng)地

（三）創(chuàng )意獨特的度假體驗

       路虎體驗中心、馬術(shù)中心、陶藝館、茶藝館、竹藝館、露天劇院、水療館、小芽樂(lè )園、田舍餐廳等都給客人獨特的活動(dòng)體驗。例如，客人可以體驗最新的路虎車(chē)型，感受它的性能，更能在由路虎全世界知名的道路設計師規劃的山地道路中，體驗全地形駕駛的激情與自由?！奥阈摹蹦壳坝惺嗥テ贩N優(yōu)良的駿馬和小馬駒，針對各種年齡段的客人提供騎馬課程，馬廄提供各種所需的騎馬裝備。如果客人是非常有經(jīng)驗的騎手，他們還能租借馬匹到山林間自由馳騁。

五、經(jīng)營(yíng)狀況簡(jiǎn)介 

     目前，“裸心谷”121個(gè)房間基本投入約1.6個(gè)億，平日房間均價(jià)在2500元/晚，節假日略微上浮?！奥阈谋ぁ逼饺辗块g均價(jià)在3500元/晚上，年營(yíng)業(yè)額在1.4個(gè)億，入住率75%—85%，實(shí)現一個(gè)床位年稅收10萬(wàn)元，“山水談”、“隱西39”等單棟民宿（規模在十幾個(gè)床位）年利潤可達500萬(wàn)，入住率可達90%?！拔髌隆?棟29房間1500萬(wàn)投入，15-16年入住率90%，18-19年入住率75%以上，2-3年收回成本。

六、“點(diǎn)狀供地”政策扶持

       浙江省德清縣是《關(guān)于授權國務(wù)院在北京市大興區等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區）行政區劃暫時(shí)調整實(shí)施有關(guān)法律規定的決定》（人大常會(huì )字〔2015〕1號）中土地改革三項試點(diǎn)的33個(gè)試點(diǎn)區縣之一，在上位政策上給予了創(chuàng )新探索的權限。浙江省出臺的《關(guān)于做好低丘緩坡開(kāi)發(fā)利用推進(jìn)生態(tài)“坡地村鎮”建設的若干意見(jiàn)》中明確指出“實(shí)行點(diǎn)面結合、差別供地”，即開(kāi)發(fā)建設項目實(shí)行項目區供地，項目區為單個(gè)地塊的，按建設地塊單個(gè)供地；項目區位多個(gè)地塊的，按建設地塊組合供地，即所謂的“點(diǎn)狀供地”方式?！包c(diǎn)狀供地”是一種新的土地獲取方式，點(diǎn)狀是相對于常規的片狀而言。而點(diǎn)狀供地則是將項目用地區分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地構筑物占地多少即供給多少，剩余部分按租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。通俗上說(shuō)，就是在一大片土地上，用多少土地指標，算多少容積率，通過(guò)散點(diǎn)或者帶狀供給建筑用地，而其他周邊土地可以通過(guò)租賃的方式獲得?！奥阈墓取奔赐ㄟ^(guò)“點(diǎn)狀供地”的方式在國有林地上獲取了建筑用地指標，保留了夯土小屋、林間樹(shù)屋等構筑物，其余自然生態(tài)部分通過(guò)向國有林場(chǎng)租賃的方式進(jìn)行整體確權經(jīng)營(yíng)，這期中包括土地變性后其余林地的消防問(wèn)題等都得到了配套解決。

七、調研小結

（一）民宿產(chǎn)業(yè)核心特色明顯 

     “裸心谷”民宿通過(guò)營(yíng)造逃離喧囂、回歸自然、恢復健康的品牌理念，專(zhuān)注“洋”建筑與莫干山自然生態(tài)、高端品質(zhì)服務(wù)與當地傳統文化的有機融合，彰顯內在匠心；通過(guò)宣傳莫干山中西度假文化傳統與歷史（莫干山二百多幢別墅無(wú)一雷同，分別代表了歐、美、日、俄等十多個(gè)國家的建筑風(fēng)格，使莫干山素有“世界建筑博物館”之美稱(chēng)。其中皇后飯店為毛澤東下榻處，白云山館為周恩來(lái)與蔣介石國共和談之地等），精準定位上海精英人士與國外友人等客源，核心市場(chǎng)區域輻射經(jīng)濟發(fā)達的長(cháng)三角地區，主動(dòng)釋放市場(chǎng)需求，樹(shù)立品牌影響力。

（二）“點(diǎn)狀供地”政策支持力度較大，但復制推廣存在局限性

       浙江省德清縣是我國土地改革三項試點(diǎn)的33個(gè)試點(diǎn)區縣之一，浙江在探索“點(diǎn)狀供地”方式支持項目區供地方面走在全國前列，即突出項目區為單個(gè)地塊的，按建設地塊單個(gè)供地；項目區為多個(gè)地塊的，按建設地塊組合供地的點(diǎn)狀供地方式的合法合規性。但全國范圍內，在集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市實(shí)操中二級土地市場(chǎng)化交易機制的搭建問(wèn)題，“點(diǎn)狀供地”支持建設用地后的占補平衡問(wèn)題等都存在一定的局限性，使德清縣“裸心谷”此類(lèi)項目鮮有復制性。