鄉村振興課題 （十）| 鄉鄉村振興項目調研之田園綜合體篇——走進(jìn)田園東方

一、項目概況 

田園東方，位于無(wú)錫市陽(yáng)山鎮，是國內首個(gè)田園綜合體，也是中國首個(gè)田園主題旅游度假區，江蘇省新型城鎮化建設樣板，文旅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城鄉融合發(fā)展項目標桿，項目集生態(tài)農業(yè)、旅游休閑度假、田園生態(tài)居住于一體。

在不到五年的時(shí)間內，不僅探索實(shí)現了項目的有效運轉，還以此為樣板在全國范圍內進(jìn)行了五個(gè)城市的鋪點(diǎn)建設，組成了內涵豐富的功能群落，完整呈現了田園人居生活，已成為長(cháng)三角最具特色的休閑旅游度假目的地之一。

二、項目區位 

無(wú)錫陽(yáng)山田園東方項目位于“中國水蜜桃之鄉”無(wú)錫市惠山區陽(yáng)山鎮，位于長(cháng)三角經(jīng)濟圈的陽(yáng)山鎮近郊區域，高鐵距蘇州、常州15分鐘左右、距上海45分鐘；距上海虹橋機場(chǎng)及南京祿口機場(chǎng)約1小時(shí)30分鐘車(chē)程，交通便捷且擁有豐富的農業(yè)資源和田園風(fēng)光。

項目區位圖

三、單位簡(jiǎn)介

田園東方投資集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“田園東方”）是我國首個(gè)田園綜合體打造者、田園文旅產(chǎn)品與運營(yíng)實(shí)踐者。

公司以新田園主義為理論基礎，以田園綜合體為商業(yè)模式，以文旅項目規劃、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品、運營(yíng)為主要業(yè)務(wù)，田園文旅小鎮、田園度假鄉村為項目類(lèi)型。

田園東方創(chuàng )建于2011年，自2012年開(kāi)始田園綜合體模式理論構建和項目實(shí)踐，主張以文旅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城鄉融合的新型城鎮化發(fā)展。已建成以無(wú)錫項目、成都項目等為代表的一批田園綜合體標桿項目。

四、項目建設歷程

2013年9月——無(wú)錫田園東方項目正式開(kāi)工建設；

2014年3月28日——無(wú)錫田園東方示范區正式開(kāi)園；

2014年12月27日——拾房書(shū)院開(kāi)業(yè)、田野樂(lè )園開(kāi)園；

2015年1月1日——田園大講堂落成；

2017年1月20日—— 田園東方蜜桃度假村開(kāi)業(yè)；

2017年12月18日——北區田園文旅小鎮蜜桃街奠基開(kāi)工……

五、項目定位

項目以“美麗鄉村”為背景，以“田園生活”為目標核心，以生態(tài)農業(yè)”為引領(lǐng)，通過(guò)三生（生產(chǎn)、生活、生態(tài)）、三產(chǎn)（農業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)）的有機結合與關(guān)聯(lián)共生，打造集農業(yè)生產(chǎn)交易、鄉村旅游休閑度假、田園娛樂(lè )體驗、田園生態(tài)享樂(lè )居住等復合功能于一體的東方田園水蜜桃觀(guān)光旅游目的地。

以生態(tài)農業(yè)為主體的國內首個(gè)大型田園綜合體——提升農業(yè)生產(chǎn)、引進(jìn)休閑旅游產(chǎn)業(yè)、建設幸福人居，在城鄉一體發(fā)展格局下，塑造現代人的夢(mèng)里桃花源。

項目局部實(shí)景圖

六、頂層設計

（一）、設計規模

項目總規劃總面積約6000畝，約占鎮區總面積的1/10，其中3500畝為水蜜桃種植地。項目整體分示范區和北區兩個(gè)分區：示范區2014年開(kāi)業(yè)，占地面積287畝；北區占地約5700畝。

（二）、設計構思

復興田園，尋回初心。

項目的初衷是在城鄉演替中實(shí)現回歸田園、建設美麗鄉村的夢(mèng)想;核心是根植于土地與田園的新的生活方式的營(yíng)造。在這個(gè)過(guò)程中，實(shí)現田園空間與居住工作空間的有機結合、農業(yè)產(chǎn)業(yè)功能與休閑功能的有機結合、農業(yè)產(chǎn)業(yè)功能與文化產(chǎn)業(yè)的有機結合、鄉村建筑空間與新型居住空間的有機結合等。

項目整體鳥(niǎo)瞰圖

七、功能布局

項目以“美麗鄉村”的大環(huán)境營(yíng)造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽(yáng)山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)與環(huán)保的理念。整體包含現代農業(yè)、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂(lè )園、健康養生建筑群、農業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區項目集群等。

2012年第一版規劃圖

項目旨在打造活化鄉村、感知田園城鄉生活，將生活與休閑相互融合。為了將江南農村田園風(fēng)光得到原汁原味的呈現，項目選址于曾經(jīng)的拾房村舊址，并按照修舊如舊的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹(shù)木，最大程度地保持了村莊的自然形態(tài)。在原有村落格局得到較好保留的基礎上，設計又賦予了這片場(chǎng)地新的生命活力。

項目總平面規劃圖

八、項目組成

【示范區】

示范區占地面積287畝，其中92畝為國有建設用地，建設田園社區板塊，由387棟聯(lián)排別墅組成，70年產(chǎn)權的住宅，每家業(yè)主分四分菜地租種；文旅＋農業(yè)板塊195畝，為農村集體用地。

示范區規劃平面圖

（一）農業(yè)板塊

規劃形成：四園+四區+一中心

1、四園

有機農場(chǎng)示范園：

（1）科技研發(fā)與成果孵化中心；

（2）標準化育苗中心；

（3）智慧果園；

（4）有機水蜜桃種植示范區；

（5）富硒桃種植示范區；

（6）新品種水蜜桃種植示范區；

（7）水蜜桃標準化種植。

果品設施栽培示范園：

（1）水蜜桃設施栽培示范區；

（2）優(yōu)質(zhì)蜜梨果園；

（3）優(yōu)質(zhì)枇杷果園；

（4）特色柑橘果園；

（5）優(yōu)質(zhì)獼猴桃、葡萄果園；

（6）水蜜桃標準化種植。

水蜜桃生產(chǎn)示范園：水蜜桃生產(chǎn)示范園、水蜜桃標準化種植果園。

蔬菜水產(chǎn)種養示范園：

（1）設施蔬菜；

（2）露天蔬菜；

（3）水產(chǎn)養殖區；

（4）水蜜桃標準化種植果園。

2、四區

農業(yè)休閑觀(guān)光示范區：

（1）蜜梨采摘園；

（2）枇杷采摘園；

（3）柑橘采摘園；

（4）獼猴桃葡萄果園采摘園；

（5）水蜜桃采摘園。

苗木育苗區：

（1）設施大棚；

（2）露天育苗區。

產(chǎn)品加工物流園區：成品倉庫及物流管理中心。

現代農業(yè)展示區：

（1）高標準農田（果園）示范區；

（2）景觀(guān)農業(yè)示范區；

（3）生態(tài)環(huán)境規劃之水循環(huán)氮磷攔截池。

3、一中心

園區綜合服務(wù)中心：

（1）管理服務(wù)、信息、教育中心；

（2）專(zhuān)家院士研究工作室。

（二）田園社區板塊

田園東方居住板塊的產(chǎn)品以“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農耕、有機、生態(tài)、健康、陽(yáng)光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現代都市人的夢(mèng)里桃花源。

田園社區主力戶(hù)型為145和175平方米，最小戶(hù)型95平方米，最大戶(hù)型250平方米，前面帶車(chē)位，后邊帶一個(gè)小院子，每家分四分菜地租種；開(kāi)盤(pán)精裝1.8W，整棟出租出租每晚1200元。

田園社區板塊

（三）文旅板塊

1、拾房清境文化市集

以“創(chuàng )新發(fā)展”為思路，項目引入拾房清境文化市集等頂級合作資源。清境拾房文化市集是田園東方攜手清境集團共同締造的一座田園創(chuàng )意文化園，著(zhù)手重新梳理陽(yáng)山的自然生態(tài)和拾房村的歷史記憶，還原一個(gè)重溫鄉野、回歸童年的田園人居，由自然體驗區、生活體驗區和文化展示區三個(gè)部分組成，包含拾房書(shū)院、井咖啡、綠樂(lè )園、面包坊、主題民宿、主題餐廳等。

拾房書(shū)院

2、特色文旅項目

包括婚慶公園、露天劇場(chǎng)、桃花源商業(yè)街等豐富的文旅產(chǎn)業(yè)，提供包括采摘、垂釣、庭院中的小型游憩設施、生物動(dòng)力有機農場(chǎng)等服務(wù)，提供特色的個(gè)性化旅游服務(wù)。

特色文旅項目

3、親子活動(dòng)基地

建設親子活動(dòng)基地，包括蜜桃豬田野樂(lè )園、螞蟻餐廳、螞蟻農場(chǎng)、螞蟻廣場(chǎng)以及DIY教室等。完整呈現田園人居生活，打造長(cháng)三角最具特色的休閑旅游度假目的地。

蜜桃豬田野樂(lè )園

北區

田園東方蜜桃村北區位于無(wú)錫田園東方蜜桃村示范區以北，占地面積約5700畝。一條最美田園路串起的整個(gè)項目范圍內，規劃建設：

1個(gè)小鎮中心；

2種田園社區（分散式、集中式）；

3個(gè)農業(yè)基地（休閑農業(yè)、CSA社區支持農業(yè)、生產(chǎn)性農業(yè)園區）；

4個(gè)度假產(chǎn)品（精品客棧、民宿聚落、度假村落、生態(tài)營(yíng)地）；

5個(gè)主題游樂(lè )（田野樂(lè )園、家庭農場(chǎng)、拓展樂(lè )園、田野花谷以及主題農莊）。

九、深度交流

實(shí)地調研結束后，田園東方農業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理趙立朝先生真誠、詳細的分享了田園東方項目運作過(guò)程中關(guān)于土地整理、客群分析、運營(yíng)與盈利分析等相關(guān)內容。

深度交流

（一）項目土地整理

示范區2014年開(kāi)業(yè)，客流在30萬(wàn)左右，項目最火爆時(shí)候——2018年接待1000多批次的考察；北區占地約5700畝。

示范區占地面積287畝，其中92畝為國有建設用地，建設田園社區板塊，由387棟聯(lián)排別墅組成，70年產(chǎn)權的住宅，每家業(yè)主分四分菜地租種；文旅＋農業(yè)板塊195畝，為租用的農村集體用地。

（二）產(chǎn)品體系

項目產(chǎn)品以主題游樂(lè )產(chǎn)品為引擎，民宿、酒店產(chǎn)品、社區為核心，以文化、生態(tài)體驗活動(dòng)為配套，是典型的旅游目的地模式，主要產(chǎn)品為度假、休閑、商務(wù)、團建、接待考察等……

（三）客群分析

由于受到旅游客群5+2生活模式和農業(yè)產(chǎn)品季節性的影響，項目有明顯的旅游淡旺季，有幾個(gè)特點(diǎn)：

1、桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右；

2、周末的客流量較大，其中休閑度假客占8—9成；

3、國定假期客流量大，如十一黃金周、五一小長(cháng)假等；

4、在工作日和旅游淡季，項目利用配套的會(huì )議中心引入一些商務(wù)會(huì )議客群作為補充，比重大概只占到10-20%；而重頭戲還是在于休閑度假客群，占到80-90%；

5、2019年客流量20萬(wàn)，其中住宿客7萬(wàn)人次，考察團3萬(wàn)人次，團散客10萬(wàn)人次；住宿客中48.21%來(lái)自于上海，10%來(lái)自無(wú)錫，15%來(lái)自江蘇，剩余為其他；客層結構：0-3歲的親子家庭占8%，3-12歲的親子家庭占比68%。今年受疫情影響，客流量10萬(wàn)左右。

（四）營(yíng)收模式

項目以區域開(kāi)發(fā)的思路來(lái)開(kāi)發(fā)，首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價(jià)值，旅游消費和住房銷(xiāo)售同步進(jìn)行的旅游+社區綜合盈利模式；后期進(jìn)行配套完善，做到良性循環(huán)可持續發(fā)展。

 今年整個(gè)項目采取開(kāi)放式的運營(yíng)模式，平日主要針對陽(yáng)山及周邊的6鎮家庭客，都市企事業(yè)機構商務(wù)、團建客戶(hù)；周末通過(guò)活動(dòng)定期導流無(wú)錫家庭客流；以田園特色活動(dòng)的方式來(lái)導入都市客流，以夜間休閑體驗的方式來(lái)導入周邊社區客流；田野農場(chǎng)單獨入園，以60元門(mén)票的價(jià)格來(lái)主推田野農場(chǎng)的年卡……其中餐飲、活動(dòng)、會(huì )務(wù)、酒店仍是主要收入來(lái)源。

（五）運營(yíng)模式

田園東方與當地村民合作建設，村民以流轉的農地等作價(jià)24%的股份進(jìn)入。項目打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活的三生空間的復合產(chǎn)品，通過(guò)農業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機結合與關(guān)聯(lián)共生，實(shí)現生態(tài)農業(yè)、休閑旅游、田園社區復合功能。

十、調研總結

（一）項目充分利用國家、地方相關(guān)政策紅利，打造文旅+產(chǎn)業(yè)+社區的文旅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城鄉融合發(fā)展模式，實(shí)踐田園文旅產(chǎn)品與運營(yíng)。

（二）田園東方作為我國首個(gè)田園綜合體，是結合拾房村的現狀，通過(guò)優(yōu)勢、劣勢分析，在充分對比的基礎上，進(jìn)行統一規劃、統一設計。以企業(yè)主導、政府搭橋、農民參與、多方共建，打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活的三生空間復合產(chǎn)品，實(shí)現一二三產(chǎn)融合。

（三）隨著(zhù)近幾年項目的不斷推進(jìn)，結合市場(chǎng)和客群需求變化，根據企業(yè)發(fā)展需要，動(dòng)態(tài)調整項目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)和發(fā)展重點(diǎn)。

2014—2015年：田園場(chǎng)域下?tīng)I造的田園生活方式；

2016—2017年：田園場(chǎng)域下?tīng)I造的田園旅游方式；

2018—2019年：田園場(chǎng)域下?tīng)I造的田園度假方式；

2020年：田園場(chǎng)域下?tīng)I造的田園社區+度假方式。

（四）項目深挖當地文化元素，與新型興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，用新的創(chuàng )意加持，在傳承的基礎上，不斷延續新的東西，與時(shí)俱進(jìn)，用文化內涵來(lái)提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值，既延伸了產(chǎn)業(yè)鏈條，又形成了自己的獨特魅力，使整個(gè)項目真正的“活”起來(lái)！

水蜜桃文化：蜜桃村以水蜜桃為主題，圍繞水蜜桃春夏秋冬，一二三產(chǎn)做足產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展；研發(fā)桃花、桃葉、桃木、桃膠、桃果為主題的二產(chǎn)衍生品。

拾房文化：深挖項目所在村莊——拾房村的村莊文化，有選擇延續村莊生活方式，依托農耕文化打造拾房文化集市、拾房書(shū)院、拾房生活館等拾房系列產(chǎn)品。