德泓咨詢(xún)干貨丨第八期：醫養康養課題 養老項目選址及開(kāi)發(fā)模式

本文重點(diǎn)梳理了影響養老項目選址的三大因素，并針對影響因素綜合考量提出了三種不同區位的開(kāi)發(fā)模式。

三大選址因素

一、環(huán)境因素

       優(yōu)良的環(huán)境條件對老年人的身心健康十分重要。環(huán)境因素不僅影響老年人居住的舒適度，也影響投資人選址決策結果、開(kāi)發(fā)成本等方面。養老項目應以綠色環(huán)境為主題，遠離噪聲和污染源，讓老年親近自然、享受自然。主要環(huán)境因素包括：

       （一）空氣質(zhì)量。良好的空氣環(huán)境有利于老年人出行以及身體鍛煉?？諝赓|(zhì)量評價(jià)主要指周邊空氣污染情況，包括懸浮微粒、氮氧化物等。

       （二）周邊綠地覆蓋率。綠地覆蓋率是指一定區域內總的綠地覆蓋面積除以城市總面積得出的數值，區域內綠化越好，居住環(huán)境越舒適，越能吸引老年人前來(lái)養老。

       （三）周邊湖泊、河流的距離。養老項目選址離湖泊、河流越近，表明周?chē)h(huán)境越好，吸引力越強。

       （四）周邊度假區的距離。度假區一般會(huì )選在有山有水的地方，且環(huán)境較為優(yōu)美，距離度假區近則表示養老項目所選位置整體環(huán)境較為良好，利于老年人的身心健康。

       （五）周邊噪聲污染源的距離。噪聲是影響人們正常生活較大的因素之一，周邊的噪聲太大會(huì )影響老年人正常的生活，給老年人的身心健康造成負面的影響，進(jìn)而會(huì )降低老年人入住意愿。

       （六）周邊污染工廠(chǎng)的距離。老人身體機能的下降對污染比較敏感，如果居住的環(huán)境離污染源近，對老人的身體和心理都會(huì )產(chǎn)生危害，也會(huì )降低養老項目的吸引力和老人購買(mǎi)意愿。

       （七）周邊垃圾處理廠(chǎng)的距離。老年人的免疫力普遍降低，養老項目選址離垃圾處理廠(chǎng)較近會(huì )對老人身體產(chǎn)生影響，也會(huì )直接降低項目環(huán)境品質(zhì)。

二、配套因素

       完善的配套設施是一個(gè)成功的養老項目的必備條件，也是老年人在選擇時(shí)主要考量的因素之一，投資人在項目選址時(shí)理應給予足夠的重視。配套因素主要包括：

       （一）周邊大型超市的距離。便捷的生活配套對老年人而言很重要，這是他們在選擇養老項目時(shí)考慮的重要因素之一。對投資人而言，如果周邊有完善的生活配套設施，就可以節約相應配套設施建設成本。

       （二）周邊農貿市場(chǎng)的距離。老年人注重養生，很多人喜歡自己做飯，居住地周邊是否有農貿市場(chǎng)，也是許多老年人考慮的因素之一。

       （三）周邊醫院的距離。老人伴隨著(zhù)年齡的增大，無(wú)論是從心理上還是身體上，都對醫院有著(zhù)很強的依賴(lài)性。因此，周邊的醫療條件也是他們著(zhù)重考慮的因素之一。項目選址臨近城市醫療點(diǎn)，有助于依托社會(huì )醫療資源降低配套成本，對于層級較高的養老社區周邊盡量有大中型醫療設施。

       （四）周邊公園的距離。公園已經(jīng)成為老年人戶(hù)外休閑活動(dòng)的主要場(chǎng)所，因此，養老項目選址也應考慮周邊公園的距離，特別是對于用地緊張的養老項目，周邊近距離的公園配套可以適當緩解項目地塊本身園林景觀(guān)的配置壓力。

       （五）周邊文化館、老年大學(xué)的距離。老年人需要有活力的生活方式和對外交往的空間，豐富的業(yè)余生活有利于老人的身心健康。因此，優(yōu)質(zhì)、齊全的文化、健身、娛樂(lè )、休閑配套有利于豐富老年人的精神生活。

       （六）周邊公交、地鐵的數量。老年人行動(dòng)不便，對公共交通的依賴(lài)性很強，便利的交通系統可以方便老人出行。

       （七）周邊主干道、次干道的距離。老年人選擇養老居住地時(shí)會(huì )考慮周?chē)慕煌ㄏ到y，方便子女平時(shí)的探訪(fǎng)；同時(shí)，便捷的區位交通及路途通達，也是為方便救護車(chē)、消防車(chē)等迅速通行。

三、經(jīng)濟因素

       對于投資人而言，養老項目的經(jīng)濟效益是衡量其選址是否成功的重要標準。老年人在選擇養老項目時(shí)會(huì )考慮自身的經(jīng)濟支付能力，因此，養老項目選址時(shí)要考慮一定區域內的經(jīng)濟水平。經(jīng)濟因素主要包括：

       （一）區域內房屋的均價(jià)。這直接影響消費者的購買(mǎi)能力，若所選區域的房?jì)r(jià)太高則會(huì )導致一部分老年人無(wú)力承擔，降低養老項目的購買(mǎi)力。

       （二）土地的價(jià)格。投資人取得土地時(shí)付出的價(jià)格越高則表示開(kāi)發(fā)成本越高，承擔的風(fēng)險越大；同時(shí)高地價(jià)會(huì )使得項目預期的養老產(chǎn)品定價(jià)比較高，一定程度會(huì )降低老年人對項目的購買(mǎi)力。

       （三）區域人均消費水平。在養老項目選址時(shí)，投資人應仔細考察該地區的人均消費水平來(lái)預測養老產(chǎn)品的支付能力。

       （四）周邊競爭者數量。養老項目在選址時(shí)，應盡量避免與其他競爭者在同一地點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設同質(zhì)產(chǎn)品項目，避免形成不良競爭，影響市場(chǎng)吸引力，進(jìn)而影響項目經(jīng)濟效益。

       （五）區域的人口密度。人口密度是投資人做決策的重要因素，區域人口密度越大表示消費者市場(chǎng)越大，潛在客戶(hù)越多，在該區域取得更好市場(chǎng)效益的可能性會(huì )更大。

       （六）區域老齡人口規模及特征。養老項目的客群對象就是老年人，因此，養老項目選址要注意老年人口規模、空間分布特征以及空間發(fā)展趨勢等，以便項目能精準客群定位、迅速引流。

       （七）城市發(fā)展規劃。在進(jìn)行養老項目選址時(shí)不僅要考慮區域短期規劃還要考慮長(cháng)期規劃，依照現有的資源以及發(fā)展趨勢來(lái)配置養老產(chǎn)品，做到與當地的城市規劃及養老規劃相匹配。

       （八）區域政府支持度。政府對其支持力度的大小直接影響項目的規劃選址過(guò)程。政府支持給予土地或稅收等方面的優(yōu)惠越多，對投資人來(lái)說(shuō)預期經(jīng)濟效益越好。

三種開(kāi)發(fā)模式

一、中心城區模式

       中心城區模式是指養老項目設于城市經(jīng)濟繁榮、文化活動(dòng)較為豐富、活力性較強的地帶。如何更高效的利用有限的土地資源拓展更多經(jīng)濟上的可能性是這類(lèi)養老模式開(kāi)發(fā)面臨的難題之一。目前該模式多數是基于現代老年群體養老生活需求與高效利用城市地塊價(jià)值，以高層養老公寓+商業(yè)裙樓綜合體的設計模式，同時(shí)引入先進(jìn)的醫療技術(shù)與設施，整體強化養老住戶(hù)體驗感的設計理念，構建集合多種業(yè)態(tài)的“垂直微型養老綜合體”。

（一）優(yōu)點(diǎn)

       城市中心區交通發(fā)達、便捷，長(cháng)者可以乘坐公共交通到達市區內的老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、超市、公園、健身場(chǎng)所、醫院等地，具有離家近、親近子女、離公園近、離醫院近等特點(diǎn)，長(cháng)者不用遠離原有生活環(huán)境，不脫離既有社交生活圈，不與家庭親友分離，同時(shí)更貼近人間煙火，長(cháng)者可以更好的融入周?chē)沫h(huán)境，延續美好生活狀態(tài)。

（二）缺點(diǎn)

       地段決定價(jià)位，城市中心區的土地價(jià)格昂貴，布局成本也勢必會(huì )提高。一方面給入住長(cháng)者帶來(lái)費用上的負擔，將中低收入有入住需求的長(cháng)者拒之門(mén)外；另一方面項目開(kāi)發(fā)上多會(huì )選擇高密度的模式，長(cháng)者居住設施的外部環(huán)境相對減少，室外交往和逗留的場(chǎng)所不能得到充分保障，制約著(zhù)養老設施的規模和服務(wù)質(zhì)量。

（三）應對方案

       1、針對費用較高這個(gè)問(wèn)題，要盡量依靠當地政府對老年人入住在政策上的支持，也要依賴(lài)于社會(huì )福利、養老保險等力度的進(jìn)一步深化。

       2、針對高密度的開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題，并非意味著(zhù)養老項目不適合高密度的這一場(chǎng)地開(kāi)發(fā)類(lèi)型，相反，緊湊式的場(chǎng)地開(kāi)發(fā)對于城市來(lái)說(shuō)是成熟和有效的開(kāi)發(fā)模式。高密度的開(kāi)發(fā)要注重建筑內部的活動(dòng)空間設計，加強室內空間和室外空間設計的聯(lián)系性，利用屋頂花園、露臺、陽(yáng)臺等形式創(chuàng )造出多種室外空間的可能性。使老人的活動(dòng)空間從高密度的束縛中解放出來(lái)。

       3、針對城市中舊建筑改造這一問(wèn)題，首先，要統籌利用社會(huì )的閑置資源，并不是所有的舊建筑都適合改做養老設施；同時(shí)，改造之前的建筑（群）對養老設施也需要有一定的適用性。

（四）典型案例

       中心城區開(kāi)發(fā)養老項目的典型案例–上海鴻泰·樂(lè )璟會(huì )。

       鴻泰·樂(lè )璟會(huì )，既是一家上海高檔養老院，也是上海最好的醫護型養老院，作為國際標準養老模式CCRC在中國的落地之作，鴻泰·樂(lè )璟會(huì )擇址上海中山公園旁，是上海市中心難得一見(jiàn)的高端頤養項目，旨在為長(cháng)者提供具有上海情懷的、舒緩而美麗的老克勒品質(zhì)頤養生活，是上海市中心非常稀缺的上海醫養結合養老院。

       樂(lè )璟會(huì )結合中國國情，充分借鑒美國養老的模式與做法，獨創(chuàng )生活、活動(dòng)、膳食及健康四大管家親情式服務(wù)體系，全樓適老化裝修及家具，標配地暖、中央空調及新風(fēng)系統，紅外報警、智能床墊等8大智能系統，以及多功能影音廳、圖書(shū)館、棋牌室、樂(lè )璟學(xué)堂、球類(lèi)活動(dòng)區等9類(lèi)文娛設施，并與上海譯制片廠(chǎng)、上海市老記者協(xié)會(huì )等眾多機構跨界合作，提供多達69項基礎服務(wù)，全方位關(guān)注長(cháng)者生活，致力于為長(cháng)者家庭定制一站式高端頤養解決方案。

二、城市郊區模式

       城市郊區遠離城市中心的嘈雜喧鬧，具有相對市區中心較好的生態(tài)環(huán)境，多位于自然風(fēng)景區附近。加之市區的養老機構已處于高度飽和狀態(tài)，可供開(kāi)發(fā)利用的空間有限，近年來(lái)越來(lái)越多的養老項目選址于此。

       目前多數的城郊養老，一般選擇在城市周邊交通時(shí)間在1-2個(gè)小時(shí)左右的區域，這里相對來(lái)講基本配套設施完善，自然資源相對良好，空氣潔凈、環(huán)境優(yōu)雅。而且城郊養老可以考慮將養老可以和文旅結合起來(lái)，將養老社區景區化、景區社區化，把養老、度假、觀(guān)光整合在一個(gè)空間，既解決了人氣問(wèn)題，又解決了選址和環(huán)境配套等問(wèn)題。

（一）優(yōu)點(diǎn)

       場(chǎng)地開(kāi)發(fā)模式靈活，既可以選擇低層高密度的開(kāi)發(fā)模式又可以選擇高層低密度的開(kāi)發(fā)模式；老年人的服務(wù)配套設施用地充足，可為老年人提供多種室外活動(dòng)空間、健身空間、交往空間；設施周?chē)呀?jīng)形成了一定的建設規模，地塊比較接近城市快速路、城市干道、城市環(huán)路等，交通時(shí)間上雖然耗費較市區長(cháng)，但也比較通達，易于到達城市中心和其他地方；郊區養老項目最直觀(guān)的優(yōu)勢是空氣質(zhì)量好，自然環(huán)境好，物價(jià)水平相對較低，瓜果蔬菜新鮮。

（二）缺點(diǎn)

       郊區的養老項目在醫療、交通、配套設施等方面沒(méi)有市區優(yōu)越，“多數民辦養老項目位于郊區，公辦養老院位于市區”的觀(guān)念影響，人們不愿意到郊區的養老機構去養老，在我國的一些地區出現了中心城區養老床位已是“一床難求”，而郊區養老機構入住率平均只在六成左右的現象。

（三）應對方案

       1、針對區位上的先天劣勢，要靠后天的補足。一方面可以利用增值服務(wù)來(lái)補足，如：上海浦東春雷養老院就制定了許多優(yōu)惠服務(wù)，老人每月享受一次免費理發(fā)服務(wù)；每月特設“探親日”，有專(zhuān)車(chē)停在人民廣場(chǎng)，將家屬集體接過(guò)來(lái)探望老人。另一方面，要提高管理服務(wù)水平。

       2、針對醫療問(wèn)題，機構在選址時(shí)，盡可能地靠近醫療設施，最好是醫保定點(diǎn)醫院；可委托協(xié)作醫院做定時(shí)定點(diǎn)上門(mén)服務(wù)，為老年人體檢，做到早發(fā)現早治療；可根據養老項目規模的大小，考慮設置內部的社區醫療服務(wù)中心或門(mén)診醫院。

       3、針對交通問(wèn)題，在選址時(shí)，養老項目應選擇接近城市干道或城市主要道路的地方；項目產(chǎn)品服務(wù)上也可以做出努力，如在市區開(kāi)設班車(chē)，一方面作自我宣傳，另一方面也邀請市區老人親自到郊區養老項目實(shí)地感受。

（四）典型案例

       城郊開(kāi)發(fā)模式的典型案例如奧倫達部落·原鄉。

       奧倫達部落·原鄉，一個(gè)有著(zhù)北京最美度假小鎮之稱(chēng)的休閑度假區，背倚燕山余脈，面朝浩渺官廳，在古崖居風(fēng)景區山麓，有著(zhù)城市紅塵之外的絕美環(huán)境。遠可眺官廳水庫，近可覽山色泉聲，依托自然山水，讓人回歸自然，放下身心，享受寧靜。

       奧倫達部落·原鄉，原鄉小鎮總占地面積8000畝，以心身健康為核心產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)為特色，延伸出運動(dòng)健康、有機健康、養生保健、藝術(shù)文化、特色教育、休閑度假等多元產(chǎn)業(yè)，并配以會(huì )員文化同創(chuàng )，打造中國的“美國杰克遜鎮”(Jackson Hole)。

       小鎮十余年間對聚落文化持續經(jīng)營(yíng)，打造出一個(gè)以夢(mèng)想聚落為文化運營(yíng)核心的新型特色小城鎮。截止目前，奧倫達部落已經(jīng)擁有花友匯、油畫(huà)苑、話(huà)劇社、合唱團、足球俱樂(lè )部等百余個(gè)夢(mèng)想聚落，秉承“同話(huà)、同好、同創(chuàng )、同享、同在”的五同理念，并構建“資本共享、文化共享、運營(yíng)共享”運營(yíng)體系，為會(huì )員打造實(shí)踐健康與幸福夢(mèng)想的聚集地。

三、新區開(kāi)發(fā)模式

       新區模式是為了提升區域養老水平，促進(jìn)新區開(kāi)發(fā)建設和全面快速發(fā)展而選擇的一種模式。城市副中心、新城區的建設都可以采取這種模式。

（一）優(yōu)點(diǎn)

       在這里建設養老機構也會(huì )在硬件上達到較為先進(jìn)的水平。建設用地比較寬敞，儲備用地比較充足，利于養老建筑大規模的集中開(kāi)發(fā)。

（二）缺點(diǎn)

       新區的首要矛盾是基礎配套設施的矛盾。資源的暫時(shí)短缺給老年人帶來(lái)生活的不便。完全嶄新的環(huán)境可能會(huì )帶來(lái)老年人心理上的不適應。

（三）應對方案

       首先，要統籌規劃，分期開(kāi)發(fā)建設；其次要實(shí)現資源共享，提升養老機構的服務(wù)水平，帶動(dòng)整個(gè)區域的服務(wù)水平；最后，關(guān)鍵是政府的支持力度，同時(shí)要與周邊的配套設施規劃相協(xié)調。

（四）典型案例

       新區開(kāi)發(fā)模式的典型案例–國內首個(gè)“保單+實(shí)物對接”的武漢合眾優(yōu)年養老社區。

       合眾養老社區基于美國的CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶(hù)不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專(zhuān)業(yè)護士護理的系統化服務(wù)。

       本案位于湖北省武漢市蔡甸區后官湖生態(tài)新城，總占地2400畝，160萬(wàn)平方米建筑面積，國內首屈一指的世界級養老健康新城。

       1、功能完備，配套全面：大型超市、四大主題會(huì )所、專(zhuān)業(yè)健康機構、銀行、幼兒園等。

       2、4大板塊：養老、養生、醫療、休閑度假。

       3、8大功能區域：持續健康退休社區、活躍老人社區、養生中心、健康管理、老年專(zhuān)屬醫院、醫療康復中心、休閑度假酒店、康體中心。

       4、戶(hù)型介紹：最高層8樓，西班牙式建筑風(fēng)格，大部分3層樓，全部帶電梯，戶(hù)型方正實(shí)用

       2013年10月23日在武漢建成，并進(jìn)入試運行階段，占地245畝，建筑面積18萬(wàn)平方米。項目為國內首個(gè)實(shí)物養老保障計劃，其首創(chuàng )了“保單+實(shí)物對接”的模式，實(shí)現了養老模式和保險模式雙創(chuàng )新，瞄準的正是中產(chǎn)階層的養老市場(chǎng)。

研究結論

       從項目定位角度，如果項目定位健康型老人服務(wù)，則項目位置可以選擇在郊區或者市區，也可以選擇新區，環(huán)境好、交通方便、安全衛生、餐飲合理營(yíng)養、娛樂(lè )活動(dòng)豐富、健身活動(dòng)室、綠化設施、醫療室、康復室等都應具備。如果項目定位為半自理、不能自理老人，就是護理院形式，則項目選址建議選擇在市區，離家近，家人方便探望，最好能注冊成為醫保定點(diǎn)單位；當然，也可以選擇在城市郊區，但是項目本身一定要有一定水平的醫療服務(wù)能力。

       從項目開(kāi)發(fā)方式，如果是新建新型老年社區，建議選擇郊區或者是高新區模式，低價(jià)相對較低，而且可以建設多種老年設施，從更多樣的角度提供適應老年人生活的場(chǎng)地。在城市中心區適合采取改造提升的方式，將周邊資源整合利用，降低成本，同時(shí)也激活城市某些衰敗地塊的活力。

       項目開(kāi)發(fā)規模及開(kāi)發(fā)強度方面，市區模式一般受土地和城市空間限制，往往開(kāi)發(fā)規模不大，且城市中心模式由于占地面積小，要選擇高密度的開(kāi)發(fā)強度；而郊區模式和高新區模式可以選擇較大規模的開(kāi)發(fā)，可以選擇低層高密度和高層低密度兩種開(kāi)發(fā)強度。

       因此，養老項目不論采取以上哪一種選址模式都應考慮三方面的因素：環(huán)境、配套及經(jīng)濟三方面因素，同時(shí)需要結合三種不同區域，采取相應的開(kāi)發(fā)途徑，聚焦精準的項目客群，設計針對性的養老服務(wù)產(chǎn)品，合理確定項目定位、規模及開(kāi)發(fā)強度等，贏(yíng)得較好的市場(chǎng)競爭力和核心吸引力。 （康養醫養）