德泓觀(guān)察 | 以智慧社區為代表的城市更新投融資模式
漸進(jìn)式的推進(jìn)城市更新意味著(zhù)要在城市更新工作中下足“繡花功夫”，做足精細化管理。那么，智慧社區作為城市更新的最基本單元，是城市精細化治理的“最后一公里”，以其為代表的城市更新投融資應該如何做？
什么樣的城市才是宜居、幸福，值得年輕人托付的城市？鄭州市近期出臺了→《鄭州市城市更新實(shí)施辦法 (試行)的通知》，無(wú)獨有偶，杭州、寧波、還有上海、三亞多地也紛紛出臺相關(guān)政策，支持城市更新建設。自2021年8月，沉寂了一段時(shí)間的城市更新，似乎又被按上了加速鍵。從各地文件看，現在的城市更新建設又有了什么變化呢？首先，嚴控大拆大建。城市更新的發(fā)展理念越來(lái)越重視把城市作為”有機生命體”，以延續文化歷史脈絡(luò )，保護傳承為主，以拆舊建新為輔，加強片區統籌。其次，漸進(jìn)式的推進(jìn)城市更新就意味著(zhù)要在城市更新工作中下足繡花功夫，做足精細化管理。
那么，智慧社區作為城市更新的最基本單元，是城市精細化治理的“最后一公里”，成為了當下城市更新主流方向。
智慧社區內涵
智慧社區是利用新一代信息化技術(shù)，?實(shí)現城市市政基礎設施和公共服務(wù)的數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化、互動(dòng)化和協(xié)同化，提高居民生活的幸福感和獲得感。其運用場(chǎng)景主要體現兩個(gè)方面：
1、智慧安防
近兩年，尤其鄭州7.20為代表的城市安全事故頻發(fā)，愈發(fā)讓人認識到城市市政基礎設施，如供排水、燃氣、熱力、管廊等地下基礎設施作為城市生命線(xiàn)的重要性，以及對其進(jìn)行實(shí)時(shí)監測的迫切性。
智慧社區的建設可以城市利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，結合數字化手段，對城市地下基礎設施實(shí)現快速報警和精確定位。及早發(fā)現管控安全隱患，防范事故發(fā)生，提高城市安全保障能力。
2、智能生態(tài)系統
除了智慧安防之外，智慧社區的建設更多的是通過(guò)一系列新型基礎設施建設，基于數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化的智慧社區管理，提升社區管理效能，建立智能生態(tài)系統，從而減少社區公共事件發(fā)生，促進(jìn)數字經(jīng)濟發(fā)展，實(shí)現共建、共治、共享的社會(huì )新局面。
智慧社區融資模式
1、投資人+EPC/股權合作+EPC/ABO+投資人+EPC
無(wú)論是“投資人+EPC”還是“ABO+投資人+EPC”，其實(shí)質(zhì)都是在“F+EPC模式”上演變和衍生而來(lái)的?！癋+EPC”因為本質(zhì)上的“墊資實(shí)施”的特征，在《政府投資條例》出臺后，已經(jīng)難以為繼。即使有些地方又搞了些“工程價(jià)款延付結算”的小手段，但是，在嚴控地方債務(wù)風(fēng)險的當下，“F+EPC”模式下的合規性問(wèn)題就越來(lái)越難以回避。投資人+EPC/股權合作+EPC/ABO+投資人+EPC，從形式上都表現為政企合作模式，總承包人是投資人，是企業(yè)自主投資行為，而不是融資的“工具人”，這種方式可以在一定程度上規避項目合規性的風(fēng)險。
這種模式下，有兩種基本表現形式：
一種形式是以PPP和特許經(jīng)營(yíng)方式為主，地方政府通過(guò)公開(kāi)競爭方式，授權社會(huì )資本方參與項目的投資、建設和運營(yíng)；另外一種更常見(jiàn)的就是政府授權+股權合作+EPC方式，地方政府授權本地國有平臺公司，由平臺公司通過(guò)公開(kāi)競爭方式，選擇社會(huì )投資方共同組建項目公司，由項目公司負責項目的融資、建設與運營(yíng)，項目收益主要來(lái)自運營(yíng)收入和中央預算內投資的專(zhuān)項補貼。
2、專(zhuān)項債
以政府為實(shí)施主體，通過(guò)城市更新專(zhuān)項債或財政資金+專(zhuān)項債形式進(jìn)行投資。智慧社區發(fā)行專(zhuān)項債的難點(diǎn)在于，實(shí)現項目收益自平衡的難度大。通過(guò)對已發(fā)行的智慧社區專(zhuān)項債券調研，智慧社區專(zhuān)項債券主要收入來(lái)源可以包括停車(chē)位租賃收入、充電樁服務(wù)費、廣告位租賃收入、線(xiàn)上服務(wù)收入、智能快遞柜收入、以及社區配套用房出租收入，售熱收入等。
3、政策性銀行融資
以國開(kāi)行為主的政策性銀行，一直對城市更新項目給予了全力支持。開(kāi)發(fā)性金融工具是，與發(fā)行專(zhuān)項債相比，政策性銀行融資按照市場(chǎng)化原則，以投放基金方式作為股權融資參與到項目中，不由政府資金兜底，在債務(wù)風(fēng)險管控方面，相對自由度更大。
政策性開(kāi)發(fā)性金融工具與專(zhuān)項債券在投向領(lǐng)域上基本一致，更重要的是政策性開(kāi)發(fā)性金融工具可為發(fā)行專(zhuān)項債的智慧社區項目做資本金搭橋，避免讓優(yōu)質(zhì)的項目等錢(qián)，從而盡快形成有效投資。
同時(shí)，政策性開(kāi)發(fā)性金融工具也可以與專(zhuān)項債形成“債貸結合”的模式，對于因額度限制無(wú)法獲得支持的好項目，給予資金支持。
案例介紹
開(kāi)封市順和回族區智慧社區項目
項目業(yè)主：
開(kāi)封市順和回族區住房和城鄉建設局
建設內容：
社區黨建一體機100套。社區安防攝像頭建設3000臺，NVR網(wǎng)絡(luò )視頻錄像設備240臺，邊緣算法服務(wù)器160套。社區車(chē)輛識別閘機硬件200套。人行人臉識別門(mén)禁300套，社區室外信息發(fā)布大屏424套。社區建設立體停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位1600個(gè)。社區電動(dòng)汽車(chē)充電樁500套，電動(dòng)自行車(chē)充電樁2000套。智慧消防系統社區消防電氣火災系統2000套，無(wú)線(xiàn)煙感10000個(gè)。社區關(guān)愛(ài)老人套裝1000套，智能設備300套、非智能設備1500套，物流快遞柜360套，區級應急指揮系統1套。小區網(wǎng)絡(luò )接入設備212套，智慧社區運營(yíng)中心大屏1套，辦公電腦終端10套。街道社區服務(wù)中心室內智慧屏45套，小區廣告位424個(gè)。
資金來(lái)源：
項目總投資為17630.08萬(wàn)元。其中，資本金5630.08萬(wàn)元，占總投資30%以上，專(zhuān)項債券融資12000萬(wàn)元。
收入來(lái)源：
立體停車(chē)位租賃收入、充電樁服務(wù)費和廣告位租賃收入，預期收入33113萬(wàn)元。
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