德泓觀(guān)察 | 超大特大城市城中村改造觀(guān)察系列之二：本輪城改“貨幣化安置”是否還會(huì )是熟悉的配方
引 言
對于本輪城中村改造，決策層已經(jīng)明確“堅持以市場(chǎng)化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開(kāi)發(fā)運營(yíng)方式?！倍沂且浴靶滤悸沸路绞狡平獬侵写甯脑熘匈~怎么算、錢(qián)怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢下城中村改造的新路子?！奔热皇翘剿餍滤悸?，那曾經(jīng)的配方、熟悉的套路也許已成明日黃花，往昔的歲月只能成為“人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)”的一場(chǎng)追憶。
風(fēng)乍起、合當奮意向人生！
萬(wàn)眾翹首的山河大學(xué)終成一場(chǎng)無(wú)法成行的天涯遙盼，但“魯豫有約”的山東、河南二省的城市更新推進(jìn)工作還是走在了全國前列。8月3日晚，鄭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鄭州15條”），其中第十二條：“城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過(guò)購買(mǎi)商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置。未開(kāi)工建設的安置房，原則上以貨幣化安置為主?！蓖饨缫粫r(shí)將鄭州稱(chēng)為7.24會(huì )議之后，打響了“調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的第一槍?zhuān)约笆讉€(gè)“城改貨幣化”的特大城市。
事實(shí)上鄭州這個(gè)“首個(gè)”的稱(chēng)號還是些微有些勉強，畢竟合肥7.28號的房地產(chǎn)專(zhuān)題會(huì )議提出的“合肥10條”，不僅首次將城中村改造官方定性為公益性項目，并且提出了在土地供應上大膽探索“定向掛牌、協(xié)議出讓”的創(chuàng )新開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)和鄭州一樣，也提到了貨幣化安置的要求，而且還是要大力推進(jìn)！但是僅從目前所披露的內容來(lái)看，對于接下來(lái)城中村改造工作推進(jìn)的實(shí)施路徑、運作模式、資金渠道等方面來(lái)看，無(wú)論合肥10條還是鄭州15條都還闡述的不夠全面。8月4號，山東省召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )解讀《關(guān)于推動(dòng)城市片區綜合更新改造的若干的措施》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山東20條”）?！吧綎|20條”的出臺顯然更具系統性和可操性，20條不僅提到了城市更新范疇下的片區綜合更新改造項目的貨幣化安置和土地“帶方案供應”，同時(shí)也明確了片區綜合更新改造項目按照住建部30號文要求下，未來(lái)具體的實(shí)施路徑、核心要求和資金籌措方式。綜上所述，多地都提到了貨幣化安置，這是坐實(shí)了棚改2.0嗎？
貨幣化安置——“似曾相識燕歸來(lái)”？
自7月21號國常會(huì )提出“關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)”以來(lái)，大家最關(guān)注的創(chuàng )新思路主要集中在兩點(diǎn)：第一是城中村改造下的土地供應方式，顯然合肥和山東都已經(jīng)明確了即使在凈地出讓要求下，實(shí)行“帶方案供應”和“協(xié)議出讓”的可行性(具體兩種方式的操作路徑可參見(jiàn)筆者《 超大特大城市城中村改造觀(guān)察系列之一：凈地出讓如何實(shí)現土地一二級聯(lián)動(dòng)》)
第二是貨幣化安置。因為2015年那場(chǎng)由棚改引起的造富運動(dòng)記憶太過(guò)深刻。所以當各地重提貨幣化安置的時(shí)候，許多人不禁要問(wèn)這次的貨幣化安置是否還是曾經(jīng)熟悉的配方？
其實(shí)貨幣化安置和實(shí)物安置都是供拆遷居民選擇的一種補償方式，但之所以當年棚改貨幣化安置被認為是其后房?jì)r(jià)上漲的根源，根源在于當年央行為幫助房地產(chǎn)去庫存，支持棚改，創(chuàng )造性的創(chuàng )設了抵押補充貸款這一貨幣政策性工具。
抵押補充貸款具體發(fā)放流程是央行通過(guò)國開(kāi)行，以棚改專(zhuān)項貸的方式，將這筆貸款發(fā)放給地方政府，然后地方政府對棚改拆遷的居民，給與貨幣補償。居民有了錢(qián)，就有了買(mǎi)房的需求，隨之政府通過(guò)招拍掛環(huán)節獲得土地出讓金，最終地方政府把拍地所得收入歸還給央行，形成閉環(huán)。
2018年之后，隨著(zhù)棚改的結束，抵押補充貸款已經(jīng)逐漸退出歷史舞臺。那這次當我們談?wù)摮侵写甯脑焓欠駮?huì )貨幣化安置，核心就在于抵押補充貸款能否重啟？這張曾經(jīng)的舊船票還能否踏上昔日的客船？
人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)
以抵押補充貸款為支撐，當年的棚改貨幣化安置的主要模式是政府購買(mǎi)棚改服務(wù)，貨幣化安置的資金可以逐年列入財政預算。如果資金有還有缺口，當年也可以通過(guò)發(fā)行地方債來(lái)補充。此外當時(shí)以城投為主的項目實(shí)施主體，在推進(jìn)棚改工作中，不僅有PPP、特許經(jīng)營(yíng)等多種政企合作模式可供選擇，也可以憑借特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、政府購買(mǎi)服務(wù)協(xié)議向金融機構貸款。
時(shí)過(guò)境遷，現在的大環(huán)境早已過(guò)了狂飆突進(jìn)的年代，儲備土地前期開(kāi)發(fā)從2017年就已經(jīng)不得再列入政府采購服務(wù)內容，而且根據目前的土儲規定，城投公司已經(jīng)不能再從事新增土儲工作，各地也不能再向金融機構舉借貸款。所以，按照當下要求，即使抵押補充貸款重啟，地方政府也不具備當年以貨幣化安置名義舉貸的法理依據。
另外，當年是剛完成一輪政府債務(wù)置換，隱債的問(wèn)題遠沒(méi)有今天壓力大。而今天，在隱性債務(wù)強監管高懸的壓力之下，許多地方政府可能還正在著(zhù)手與各金融機構協(xié)商“一攬子化債”的方案。專(zhuān)項債對城中村改造的項目支持也基本被限定在保障房安居工程領(lǐng)域。PPP模式目前仍處在整改階段。
還要補充的是，抵押補充貸款雖然去年有過(guò)短暫的激活，但自去年11月之后，基本再無(wú)新增，今年二季度以來(lái)再次進(jìn)入“零投放”通道。目前還看不出從中央層面有大規模重啟的跡象。
所以，對于本輪城中村改造，決策層已經(jīng)明確“堅持以市場(chǎng)化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開(kāi)發(fā)運營(yíng)方式?！倍沂且浴靶滤悸沸路绞狡平獬侵写甯脑熘匈~怎么算、錢(qián)怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢下城中村改造的新路子?！?/strong>
這個(gè)新思路是什么，住建部的30號文里寫(xiě)的是“建立政府、企業(yè)、產(chǎn)權人、群眾等多主體參與機制，鼓勵企業(yè)依法合規盤(pán)活閑置低效存量資產(chǎn)，支持社會(huì )力量參與，探索運營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)”
“山東20條”里寫(xiě)的是“注重產(chǎn)業(yè)導入升級，超前開(kāi)展業(yè)態(tài)策劃和招商，明確產(chǎn)業(yè)特色和轉型方向?！?/p>
所以這個(gè)新思路的核心還是要發(fā)揮市場(chǎng)的主導作用，路徑可能是在政府引導下，推行市場(chǎng)運作、吸引社會(huì )資本參與，在資金綜合平衡前提下，創(chuàng )新投融資模式，拓寬資金渠道。既然是探索新思路，那曾經(jīng)的配方、熟悉的套路也許已成明日黃花，往昔的歲月只能成為“人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)”的一場(chǎng)追憶。
“貨幣化安置”融資模式分析
根據本輪城中村改造精神，結合山東、鄭州等地文件要求，我們大致可以梳理出以下貨幣化安置前提下，城中村改造可供開(kāi)展的幾種融資模式。
1、財政資金
本輪城中村改造是要和保交樓、保障性住房建設三者統籌推進(jìn)。政府可以通過(guò)預算內財政資金、專(zhuān)項債、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。
2、金融機構
（1）政策性銀行貸款、政策性開(kāi)發(fā)性金融工具、商業(yè)貸款：在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，結合項目情況，積極尋求金融機構支持。
（2）城市更新基金：比較典型的是上海已經(jīng)落地的800億的城市更新基金。北京、天津已經(jīng)開(kāi)始跟進(jìn)，主要特點(diǎn)是由國企牽頭，聯(lián)合社會(huì )資本共同設立。
（3）保險、REITs、私募基金等。
3、社會(huì )資本
本輪城中村改造強調政府支持，鼓勵和支持民間資本參與，對于可以市場(chǎng)化運營(yíng)、具有經(jīng)營(yíng)性收益的城中村改造項目，社會(huì )資本的參與，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)化為主導的作用。
（1）“投資人+EPC”模式
投資人+EPC是為了規避F+EPC的隱債風(fēng)險應運而生的，因為該模式表現為國企單位與合作單位之間企業(yè)的合作，可以規避隱性債務(wù)風(fēng)險，將成為當下社會(huì )資本參與城中村改造的主流模式。
（2）ABO、PPP、村集體或物業(yè)權利人自行改造
ABO又稱(chēng)授權-建設-運營(yíng)模式，作為一種新型政府與社會(huì )資本合作機制,曾一度在許多城改建設項目中快速上馬實(shí)施。但ABO的模式還沒(méi)有相關(guān)政策法規的規范與支撐，操作環(huán)節會(huì )有違規操作的可能，進(jìn)而產(chǎn)生地方政府隱債的風(fēng)險。所以采用ABO模式要注意在相關(guān)政策法規要求下的合規操作。
版權聲明：凡注明來(lái)源“德泓咨詢(xún)”的所有內容，版權均屬德泓咨詢(xún)平臺所有。如需轉載開(kāi)白，請在相應文章下方留言并附上轉載方的公眾號ID，轉載時(shí)需在文章開(kāi)頭注明正確的來(lái)源和作者。
相關(guān)新聞
-
德泓觀(guān)察 | 63號文之后，城市更新實(shí)施要點(diǎn)與投融模式解析
在我國，城市更新在地方層面的實(shí)踐已經(jīng)開(kāi)展了20多年，深圳、廣州、上海等城市都已形成了各具特色的城市更新投融資模式，也形成了較為完善的城市更新政策法律體系。 城市更新政策演變城市更新可以是一個(gè)泛指的大概念，所有關(guān)于盤(pán)活存量資源的開(kāi)發(fā)以及老舊城區的改造都可統稱(chēng)為城市更新。但是，城市更新作為一個(gè)特指的專(zhuān)業(yè)名詞，其概念最早在2009年深圳市頒布的《深圳市城市更新辦法》提出的。 2020 年 11 月 17 日，住建部官網(wǎng)發(fā)布的文章《實(shí)施城市更新行動(dòng)》，可以說(shuō)吹響了全國各地實(shí)施城市更新行動(dòng)的號角。其后，各…
-
德泓智庫 | 聚合力，強創(chuàng )新——縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展路徑淺析
縣域經(jīng)濟是新時(shí)期下實(shí)現中國式現代化的重要載體，它的發(fā)展必然要從過(guò)往粗放型發(fā)展模式向高質(zhì)量發(fā)展模式轉變。我們嘗試結合二十大和相關(guān)文件，梳理縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中的發(fā)展要求、趨勢重點(diǎn)，同時(shí)對未來(lái)發(fā)展路徑做出分析。 協(xié)調聯(lián)動(dòng)是高質(zhì)量發(fā)展的合力 90%的鄉村在縣域，縣域經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展需要重點(diǎn)關(guān)注縣域經(jīng)濟和鄉村振興的協(xié)調發(fā)展。這種協(xié)同既包括系統內部的協(xié)同，也包括系統外部的協(xié)同，努力實(shí)現優(yōu)勢互補和聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高區域整體競爭力。 盤(pán)活低效閑置存量建設用地，改善農村金融服務(wù)系統的機制和風(fēng)險共享，吸引更多的社…
-
德泓觀(guān)察 | 高標準農田破解縣域土地與資金難題的路徑與要點(diǎn)
引 言 高標準農田建設通過(guò)土地整治，實(shí)現當地耕地集中連片，農田規?；?jīng)營(yíng)，從而有效新增用地數量指標。這些新增的補充耕地指標，除了留為自用之外，還可以通過(guò)入市交易，增加政府財政收入，確保耕地占補平衡數量質(zhì)量雙到位。所以，高標準農田建設是當下縣域經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，破解建設用地保障與耕地保護兩難困境的有效利器。 縣域經(jīng)濟最核心的一個(gè)矛盾就是土地問(wèn)題，由于我國堅持落實(shí)最嚴格的耕地保護制度，各地方需要按照土地利用總體規劃，對建設用地實(shí)行總量控制，許多地方即使有良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會(huì )，如果沒(méi)有充足的建設用地指標做…
-
德泓智庫 | 河南高標準農田建設項目創(chuàng )新融資路徑淺析
2023年7月20日召開(kāi)的中央財經(jīng)委員會(huì )第二次會(huì )議強調，要全力提升耕地質(zhì)量，真正把耕地特別是永久基本農田建成適宜耕作、旱澇保收、高產(chǎn)穩產(chǎn)的現代化良田。
-
德泓觀(guān)察｜?縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展問(wèn)題及對策建議
“縣”在我國行政區劃管理體系中雖然層級較低，但遼闊的縣域既是城市社會(huì )與農村社會(huì )縱橫捭闔的“交叉點(diǎn)”，也是宏觀(guān)管理與微觀(guān)管理彼此滲透的“結合部”，更是國家意志與百姓愿景融會(huì )貫通的“連心橋”?？h域涵蓋了我國 90%以上的國土面積和擁有68%的總人口，理所當然地可以被稱(chēng)之為國家的根基。所以秦漢以來(lái)，關(guān)于“郡縣治，天下安”的說(shuō)法一直被歷朝歷代奉為治國理政之經(jīng)驗。所以，發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟，是新時(shí)期內實(shí)現第二個(gè)百年奮斗目標的堅固基礎。但是盡管當前縣域經(jīng)濟發(fā)展面臨鄉村振興戰略等歷史機遇，但也面臨外部環(huán)境復雜不確…
-
德泓觀(guān)察 | 縣域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構建與發(fā)展思考
縣域范圍內生活了我國70%的人口，產(chǎn)生了45%的地區生產(chǎn)總值。所以，當前以縣域為重要載體的經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，成為激活了新時(shí)期共同發(fā)展的新引擎，只有縣域經(jīng)濟實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，才能充分釋放出新時(shí)期發(fā)展的新活力，注入新動(dòng)能！ 一、縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展概念 縣域經(jīng)濟處于城市經(jīng)濟與農村經(jīng)濟之間的紐帶地位，首先是一個(gè)地理意義上的概念，從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)看，縣域經(jīng)濟是指在縣級行政區劃內的所有經(jīng)濟類(lèi)型的綜合。因為，90%的鄉村都是在縣域，縣域經(jīng)濟相比于城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)綜合性更強，涉及面更廣，不僅包括一、二、三各個(gè)產(chǎn)業(yè)，還涉…
-
德泓觀(guān)察 | 使用者付費下完善價(jià)格調整機制的建議
引?言 重慶燃氣換表，導致費用增加的事情，成為了街頭巷尾熱議的話(huà)題。經(jīng)調查，重慶燃氣等企業(yè)確實(shí)存在工作混亂無(wú)序的情況，上任不足半年的重慶燃氣的一把手，就此被免了職。其實(shí)不止成渝，包含深圳、福州、鎮江在內，已經(jīng)有125個(gè)市縣發(fā)布了天然氣漲價(jià)方案通知，相比天然氣，水電漲價(jià)從去年就已經(jīng)開(kāi)始了，根據廣東、安徽等省份公布的方案。漲價(jià)幅度最高的地區可以達到30%。 為什么這些公用事業(yè)會(huì )突然出現集體漲價(jià)呢？其實(shí)之前的供熱、供氣、污水處理的公共事業(yè)項目，普遍存在一個(gè)保底使用量的概念。因為像污水廠(chǎng)、高速公路、地鐵…
-
德泓觀(guān)察 | “基金認購+EPC+O”能破解城中村改造融資難？
引?言 以城中村改造為主的三大工程，是今年各地寫(xiě)進(jìn)《政府工作報告》里重點(diǎn)推進(jìn)的戰略項目，比如上海計劃今年還要再啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項目，山東也提及城市更新行動(dòng)“十大工程”。城中村改造不僅是當前穩住房地產(chǎn)“先立后破”中“立”的支點(diǎn)，也是今年穩經(jīng)濟的重要抓手。 盡管三大工程無(wú)論從支持的力度，還是關(guān)注的熱度，都很高。但是根據我們一線(xiàn)實(shí)踐了解，以城中村為主的三大工程項目，在實(shí)際的推進(jìn)過(guò)程中，由于投資規模大、周期長(cháng)，在市場(chǎng)化融資和資本金籌集方面，還是遇到不小困難。 困? 難 一、凈地出讓前提下，土地征拆難…
