德泓觀(guān)察 | 城中村改造和保障性住房、保交樓如何統籌推進(jìn)

引 言

城中村改造是一個(gè)長(cháng)期且持續性的任務(wù)，當前的經(jīng)濟恢復節奏呈波浪式發(fā)展，曲折式前進(jìn)。這要求我們在不增加政府債務(wù)的情況下，通過(guò)特大超大城市開(kāi)展城中村改造，合理配置資源要素，積極擴大內需空間，釋放居民相應消費需求，全力完成全年增長(cháng)目標！當前，擴大需求，提高投資有效性，釋放消費潛力是經(jīng)濟恢復的核心。而城中村改造在提振城市活力，帶動(dòng)有效投資消費乃至推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展方面，都能發(fā)揮重要促進(jìn)作用。粗略估算，本輪特大超大城市的城中村改造可以拉動(dòng)約2萬(wàn)億元的投資潛力。

對于地方而言，能否冀本輪城中村改造實(shí)現與保障性住房、保交樓的統籌推進(jìn)，才是真正考驗各地智慧所在。

城中村改造與保障性住房保交樓任務(wù)統籌推進(jìn)的模式

保障性住房是解決許多新市民、青年人等住房問(wèn)題的基礎。今年《政府工作報告》就提出了“加強住房保障體系建設”的要求，而且根據國常會(huì )的《指導意見(jiàn)》，本次城中村改造也要與保障性住房建設相結合好。所以探索城中村改造路徑，加快完成保障房籌建任務(wù)，是本輪城中村改造區別以往棚改大拆大建重要的地方。同時(shí)，自去年8月份開(kāi)始，保交樓工作已進(jìn)展一年，目前進(jìn)展順利，專(zhuān)項借款項目總體復工率接近100%。但是，近期碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)深陷漩渦的新聞屢見(jiàn)報端，而下半年經(jīng)濟增長(cháng)與房地產(chǎn)恢復狀況息息相關(guān)，所以保交樓對穩民生，提振市場(chǎng)預期有著(zhù)重要的作用。當前，各地在積極落實(shí)金融支持房地產(chǎn)16條措施前提下，保交樓工作還需要持續推進(jìn)。那么城中村改造與保障性住房、保交樓任務(wù)統籌推進(jìn)能有哪些推進(jìn)模式呢？

1?、統租模式

由本地國有獨資公司或平臺公司為主體，成立項目公司，廣泛吸引多元社會(huì )資本參與。項目公司通過(guò)收購、租賃、改建等方式收儲城中村房源，經(jīng)過(guò)綜合改造和統一運營(yíng)，統一對城中村物業(yè)進(jìn)行出租和經(jīng)營(yíng)的長(cháng)期持續運營(yíng)方式。統租模式將有效解決當前城中村租賃住房存在的各種衛生環(huán)境差、安全隱患大等問(wèn)題。統租模式以深圳為代表，按照《深圳市城中村保障性住房規?；焚|(zhì)化改造提升重點(diǎn)指引》要求，深圳當地國有獨資公司人才安居集團與社會(huì )資本共同成立項目公司——“深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司”。安居微棠作為城中村統租改造主體，負責項目融資、收儲和運營(yíng)工作。深圳城中村統租模式堅持政府主導，多元化社會(huì )資本參與原則，在對城中村房源統一收儲后，對周邊配套進(jìn)行升級改造后再進(jìn)行出租。

2、保交樓紓困模式

針對棚戶(hù)區、城中村改造項目，以及對當前銷(xiāo)售困難、大量資金積壓的現房、準現房項目，由政府平臺公司作為安置房建設主體，通過(guò)完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施盤(pán)活土地資源，保證金融機構的貸款安全性，解決好被拆遷群眾安置問(wèn)題。鄭州名門(mén)翠園項目曾是頻上熱搜的爛尾項目，近日名門(mén)翠園的公寓項目，即名門(mén)熙悅廣場(chǎng)被認定為保障性租賃住房項目。這個(gè)項目總投資43558.37 萬(wàn)元萬(wàn)元，未來(lái)可提供保障性租賃住房1881套(間)。

平臺公司如何抓住發(fā)展機遇實(shí)現市場(chǎng)化轉型

當前公開(kāi)發(fā)債的城投公司付息債務(wù)余額約55萬(wàn)億元，在當前隱性債務(wù)強監管的背景下，通過(guò)本輪城中村改造，推動(dòng)平臺公司規范化轉型，提升自身造血能力，維持現金流穩定已是必然之舉。合肥市已經(jīng)官方明確城中村改造的公益性性質(zhì)，而平臺公司作為地方國資的社會(huì )責任，更要求它責無(wú)旁貸的成為城中村改造的運作主體，從而提升當地就業(yè)與經(jīng)濟活躍度，改善區域價(jià)值。當前提高平臺公司自身融資和運營(yíng)能力的方式，主要是通過(guò)對其注資、注產(chǎn)等方式，不斷壯大其資產(chǎn)規模和增強經(jīng)營(yíng)能力，比如注入資本金、股權等有價(jià)值、可變現的資產(chǎn)或資源。除此之外，在合規的前提下，保持融資渠道的暢通，提升運營(yíng)造血的能力，才是平臺公司未來(lái)可持續性發(fā)展的核心。

保持融資渠道暢通和挖掘經(jīng)營(yíng)性收益
保持融資暢通要求的前提是在不增加政府債務(wù)的情況下，優(yōu)化頂層設計，合理配置資源要素，更好發(fā)揮財政資金撬動(dòng)作用，通過(guò)“政府主導、國企實(shí)施、市場(chǎng)運作”，探索形成財政、金融、社會(huì )資本良性互動(dòng)，財務(wù)平衡、風(fēng)險可控、可持續發(fā)展的多元化投融資格局。

1、做好項目謀劃和資源統籌，在前期階段引入融資方案

這要求項目在立項時(shí)就構建融資方案，對同一區域或同類(lèi)行業(yè)的一攬子建設內容統一謀劃、統籌實(shí)施，整合要素稟賦、優(yōu)化資源配置，在各項建設內容間構建可共享的綜合現金流和信用結構，加強市場(chǎng)化運作，“肥瘦搭配、績(jì)效考評”夯實(shí)綜合還款現金流，在經(jīng)濟可持續、財務(wù)自平衡的前提下，合理謀劃項目和辦理審批手續。

2?、用足用好專(zhuān)項支持政策政府各部門(mén)加強協(xié)作，建立完善、統籌、系統的融資對接機制，用足用好專(zhuān)項資金支持政策。

（1）財政資金

財政資金是城中村改造項目重要資金來(lái)源，項目單位根據國家發(fā)改委相關(guān)中央預算內投資專(zhuān)項管理要求，以及其它地方專(zhuān)項資金、各級獎補資金補助要求，積極爭取專(zhuān)項資金補助。

以保障性住房中央預算內投資專(zhuān)項管理要求為例，申報流程一般由省級發(fā)改委組織申報，項目單位積極準備申報材料，編寫(xiě)實(shí)施方案，最終由國家發(fā)改委進(jìn)行評估和確定補助規模。

（2）專(zhuān)項債資金

城中村改造中涉及到市政基礎設施改造、保障性安居工程的項目均屬于專(zhuān)項債支持投向領(lǐng)域。此類(lèi)項目多由地方全資平臺公司作為項目申報主體。同時(shí)要注意的是，保障性住房申請專(zhuān)項債核心是要滿(mǎn)足建設內容的要求：第一建筑面積不得超過(guò)70平米，第二租金與同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房相比，價(jià)格要低。

（3）政策性銀行貸款

爭取政策性銀行貸款的三條紅線(xiàn)是：嚴守政府隱性債務(wù)、土儲貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款。在項目借款人、建設內容、還款來(lái)源、擔保方式等具體內容設計上，項目實(shí)施單位要提早謀劃，提前介入，實(shí)現政策性金融最優(yōu)貸款支持。

（4）城市更新基金

城市更新基金是表外資金，不會(huì )增加平臺公司的資產(chǎn)負債率，而且城市更新基金作為股權性基金，可以通過(guò)股權投資方式解決城中村改造項目資本金不足問(wèn)題，進(jìn)而進(jìn)一步撬動(dòng)銀行貸款。

3?、多維度統籌資源，深度挖掘經(jīng)營(yíng)收益

城中村改造可供統籌的經(jīng)營(yíng)性基礎設施資源包括租賃收入、物業(yè)收入、停車(chē)場(chǎng)、充電樁收入、供熱供氣、通信設備及上述設施相關(guān)經(jīng)營(yíng)權益等。平臺公司可以通過(guò)提升物業(yè)品質(zhì)，以協(xié)議方式變更土地用途等方式匹配項目的資源情況，綁定相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入、挖掘多元收入。城中村改造是一個(gè)長(cháng)期且持續性的任務(wù)，當前的經(jīng)濟恢復節奏呈波浪式發(fā)展，曲折式前進(jìn)。這要求我們在不增加政府債務(wù)的情況下，通過(guò)特大超大城市開(kāi)展城中村改造，合理配置資源要素，積極擴大內需空間，釋放居民相應消費需求，全力完成全年增長(cháng)目標！

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