德泓觀(guān)察 | 騰籠換鳥(niǎo)，低效資產(chǎn)盤(pán)活的城市更新策略研究
引 言
盤(pán)活低效資產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效率是城市更新的重要環(huán)節。通過(guò)深入分析當前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，采取產(chǎn)業(yè)升級置換、騰籠換鳥(niǎo)等措施，可以實(shí)現資源的高效利用，增加經(jīng)濟效益。這對于城市的可持續發(fā)展至關(guān)重要，有利于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)社會(huì )進(jìn)步。
城市更新提出背景
自改革開(kāi)放以來(lái)，中國經(jīng)濟實(shí)現了高速發(fā)展，形成了龐大的資產(chǎn)規模。據不完全統計，我國存量資產(chǎn)規模已達到80萬(wàn)億元。建成年代在2000年前的老舊小區數量達到了16萬(wàn)個(gè)，涉及居民2900多萬(wàn)戶(hù)。此外，中國的城鎮化率從17.9%提高到了65.2%，城鎮人口從1.7億人增加至9.2億人。中國已經(jīng)進(jìn)入城鎮化中后期，由高速發(fā)展轉向高質(zhì)量發(fā)展，從增量擴張轉向存量提質(zhì)階段。
城市更新作為轉變城市發(fā)展方式、優(yōu)化城市空間結構、推動(dòng)城市可持續發(fā)展的重要手段，已在“十四五規劃”中被上升為國家戰略。
城市更新的定義及分類(lèi)
城市更新是一個(gè)系統性概念，不代表一個(gè)單獨的項目或者一種投融資模式。城市更新是為了實(shí)現城市功能更好的運轉而實(shí)施的一系列活動(dòng)的統稱(chēng)。城市更新按照更新內容分類(lèi)，各個(gè)地方的分類(lèi)標準均有差異，但總體包含的內容大致相同：
本文將重點(diǎn)對低效資產(chǎn)盤(pán)活的城市更新進(jìn)行分析。
低效資產(chǎn)的定義本文涉及的低效資產(chǎn)是指長(cháng)期閑置或未充分利用的土地、建（構）筑物，包括老舊廠(chǎng)房、倉儲、市場(chǎng)、樓宇、產(chǎn)業(yè)園區等。
低效資產(chǎn)形成的原因
（一）管理意識淡薄，資產(chǎn)處于無(wú)人管理的狀態(tài)；
（二）產(chǎn)業(yè)資源錯配，無(wú)法實(shí)現資源的有效利用；
（三）權屬不清，歷史遺留問(wèn)題較多；
（四）形成時(shí)間較長(cháng)，配套功能落后，無(wú)法滿(mǎn)足當前的需求；
（五）經(jīng)營(yíng)低效，利用不足，閑置浪費嚴重。
低效資產(chǎn)盤(pán)活的支持政策
針對盤(pán)活低效存量資產(chǎn)，國家出臺了一系列支持政策：
低效資產(chǎn)盤(pán)活的更新策略
沒(méi)有低效的資產(chǎn)，只有錯配的資產(chǎn)。低效資產(chǎn)的盤(pán)活核心在于產(chǎn)業(yè)的重塑，通過(guò)分析低效資產(chǎn)形成的原因、產(chǎn)業(yè)的現狀、資產(chǎn)的資源稟賦，重新進(jìn)行產(chǎn)業(yè)梳理，運用延鏈強鏈補鏈、產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo)等手段，重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)，重視產(chǎn)業(yè)運營(yíng)，實(shí)現產(chǎn)業(yè)真正落地。
1、深入探究低效資產(chǎn)形成的原因
找到低效資產(chǎn)形成的原因，對癥下藥，針對性的制定盤(pán)活思路。當然低效資產(chǎn)的形成大多是多種因素導致的結果，這就需要找到關(guān)鍵因素，分析主要問(wèn)題。
2、全面分析低效資產(chǎn)的資源稟賦
深入挖掘其自身的地理、文化、產(chǎn)業(yè)等方面的優(yōu)劣勢。摒棄過(guò)氣產(chǎn)業(yè)和低端產(chǎn)業(yè)，圍繞優(yōu)勢資源，為特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展騰出空間，實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型升級，有助于提高資產(chǎn)效率，增強經(jīng)濟效益。
3、產(chǎn)業(yè)延鏈補鏈強鏈
對于仍在正常運行的低效資產(chǎn)，對產(chǎn)業(yè)現狀進(jìn)行重新梳理，找到產(chǎn)業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)，完成產(chǎn)業(yè)強鏈延鏈補鏈，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。
4、騰籠換鳥(niǎo)，重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)
對于閑置資產(chǎn)，已淘汰的產(chǎn)業(yè)，可結合其自身優(yōu)勢，城市的真正需求，引入全新產(chǎn)業(yè)，比如城市核心區的老工業(yè)廠(chǎng)房，可結合文化及歷史資源，導入文化旅游產(chǎn)業(yè)；閑置樓宇，可結合城市住房情況，改造為人才公寓等；
5、以保留提升為主，堅持留改拆建并舉
城市更新的核心在于留該拆建并舉，以保留提升為主，防止大拆大建。項目包裝策劃要遵循“2255”原則，合理確定更新單元及更新內容。
6、推動(dòng)閑置低效資產(chǎn)除舊換新
依法依規合理調整規劃用途和開(kāi)發(fā)強度，完善資產(chǎn)的基礎設施，開(kāi)發(fā)用于創(chuàng )新研發(fā)、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務(wù)或作為保障性租賃住房等新功能，充分發(fā)揮資產(chǎn)的使用價(jià)值。
7、運營(yíng)思維貫穿產(chǎn)業(yè)全流程
招商不是產(chǎn)業(yè)的結束，而是產(chǎn)業(yè)的開(kāi)始。將運營(yíng)思維應用于產(chǎn)業(yè)實(shí)施的各個(gè)環(huán)節和階段，將產(chǎn)業(yè)招商真正落地，以提高效率、降低成本、實(shí)現產(chǎn)業(yè)價(jià)值及經(jīng)濟回報。
8、設計合理的投融資模式
結合項目特征，確定項目實(shí)施主體，設計合理的投融資模式，充分挖掘項目收益點(diǎn)，實(shí)現項目收益自平衡，保障各主體的相關(guān)利益。
9、拓寬低效資產(chǎn)盤(pán)活資金來(lái)源探索REITs、政企合作、資產(chǎn)作價(jià)入股、發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化、產(chǎn)權轉讓等方式，充分籌措資金，以盤(pán)活低效資產(chǎn)。
低效資產(chǎn)盤(pán)活的案例分析
1、鄭州二砂文創(chuàng )園
鄭州二砂文創(chuàng )園（一期）占地約100畝，總建面約5.7萬(wàn)平方米，原先為鄭州二砂廠(chǎng)。整個(gè)文創(chuàng )園保留了原有的老建筑，以仿舊造新的原則，充分挖掘其文化價(jià)值。打造成以市民公共休閑、休憩空間為主，配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公為輔的文創(chuàng )園。
低效資產(chǎn)盤(pán)活途徑：挖掘老工業(yè)文化，引入文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)，實(shí)現轉型升級。
2、天富科技城項目
天富科技城項目位于南海區桂城街道平洲夏南二社區，占地面積約5.46公頃。項目前身為夏南二鋼鐵市場(chǎng)，均為低矮廠(chǎng)房，產(chǎn)業(yè)附加值低、高消耗。通過(guò)改造為創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園區，吸引產(chǎn)業(yè)附加值高、綠色低碳、具有國際競爭力產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，實(shí)現產(chǎn)業(yè)的轉型升級。
低效資產(chǎn)盤(pán)活途徑：工改工（工業(yè)園或廠(chǎng)房不改變土地功能情況下的改造提升），實(shí)現產(chǎn)業(yè)迭代升級。
3、北京798藝術(shù)區
798藝術(shù)區位于北京朝陽(yáng)區酒仙橋街道大山子地區，占地60多萬(wàn)㎡，建筑原先為原國營(yíng)798廠(chǎng)等電子工業(yè)的老廠(chǎng)區。在對原有的歷史文化遺留進(jìn)行保護的前提下，將工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行了重新定義、設計和改造，形成了具有國際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落” 和“LOFT生活方式”。
低效資產(chǎn)盤(pán)活途徑：挖掘老工業(yè)文化，引入藝術(shù)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，實(shí)現轉型升級。
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