德泓觀(guān)察 | 運營(yíng)前置，實(shí)現城市更新收益自平衡
引 言
當前經(jīng)濟發(fā)展處于新舊動(dòng)能轉換，曲折式前進(jìn)的階段，過(guò)往以大拆大建為主的粗放式外延式發(fā)展正在向內涵式集約式發(fā)展轉變。
這其中轉型、破局的關(guān)鍵就在于如何從存量中獲得增量。毫無(wú)疑問(wèn)，城市更新是能夠迅速形成有效投資，盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要抓手。但是，當前城市更新項目以公益性為主，巨額投資不僅加重地方政府財政壓力，也對后期運營(yíng)管理帶來(lái)極大挑戰，那么能否在沒(méi)有財政支持的前提下，實(shí)現城市更新投入和產(chǎn)出的自平衡呢？
運營(yíng)前置，注重產(chǎn)業(yè)導入升級
城市更新如果要徹底破除大拆大建的地產(chǎn)邏輯，就要高度重視產(chǎn)業(yè)的導入升級，產(chǎn)業(yè)支撐是城市更新可持續發(fā)展與繁榮的基礎和根本，而要實(shí)現項目的自平衡就要運營(yíng)前置，探索片區策劃、產(chǎn)業(yè)定位、規劃設計、運營(yíng)招商一體化模式。這就要求實(shí)施主體具有超前謀劃的眼光與提前部署的準備，在項目謀劃階段，就要根據當地的產(chǎn)業(yè)基礎，制定與當地未來(lái)發(fā)展規劃與經(jīng)濟實(shí)際相適應的產(chǎn)業(yè)植入、開(kāi)展招商引資、制定資金方案及運營(yíng)方案。從盤(pán)活資產(chǎn)、解決就業(yè)、增加稅收、植入新業(yè)態(tài)等維度，為城市提供全方位的產(chǎn)業(yè)設計和融資結構，給區域經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)“新思路、新路徑、新規劃、新經(jīng)濟”。
1?以智慧城市建設為導向，推動(dòng)城市數字化、綠色化、人本化專(zhuān)精特新產(chǎn)業(yè)發(fā)展
城市更新可以為產(chǎn)業(yè)、數字、人才、科創(chuàng )、資本等要素提供有機融合的空間載體，將閑置而低效利用的老廠(chǎng)房、老倉庫、老工業(yè)區，引入文化創(chuàng )意、科技研發(fā)、眾創(chuàng )空間、“互聯(lián)網(wǎng) +”等符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和方向的新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景。閑置、低效資產(chǎn)的再利用一方面可以推動(dòng)當地的新舊動(dòng)能轉換、實(shí)現產(chǎn)業(yè)升級，另一方面也是為當地發(fā)展新基建、新經(jīng)濟提供試點(diǎn)和經(jīng)驗。
比如北京首鋼園曾是擁有二十多萬(wàn)職工的巨大工業(yè)企業(yè)，但在城市發(fā)展過(guò)程中，因為生態(tài)保護和產(chǎn)能過(guò)剩的要求，首鋼不得不在艱難與不舍中完成了搬遷。隨著(zhù)冬奧會(huì )的舉辦，首鋼重新找了了自己的產(chǎn)業(yè)定位。為了加快數字經(jīng)濟建設，首鋼產(chǎn)業(yè)園錨準科幻智能產(chǎn)業(yè)，聚集了如航天科工智能院、中國移動(dòng)咪咕等科技創(chuàng )新企業(yè)60余家，成為了科幻產(chǎn)業(yè)聚集區。在產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)重新梳理后，首鋼園又進(jìn)一步致力“科技+文化”的雙向融合完成產(chǎn)業(yè)強鏈延鏈補鏈。
2?完善消費基礎設施建設
結合淄博燒烤和貴州村超的成功經(jīng)驗，城市更新的項目還要構建立體復合消費新場(chǎng)景，引入新的業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足多元化需求。
比如在項目周邊布局如餐飲民宿、建材家居、都市農業(yè)等消費配套設施建設，這才能滿(mǎn)足生活圈內衣食住行的全方位需求。而且項目選址也要考慮交通便捷、需求集中、生產(chǎn)生活便利、公共和生活配套設施完善的區域。
資金來(lái)源和收益挖掘
項目的自平衡，在于如何統籌資金來(lái)源和挖掘收益。這要求在提升資產(chǎn)質(zhì)量和項目管理的基礎上，一方面在投資端降低資金籌措的融資成本，另一方面，在收入端改善經(jīng)營(yíng)性現金流。
1?資金來(lái)源：
多渠道籌措資金，引入多元化資本
（1）補助資金：根據中央、省市補助資金管理辦法，整合城鎮老舊小區改造、棚戶(hù)區改造、保障性租賃住房等專(zhuān)項財政資金，積極爭取資金支持，充分發(fā)揮財政資金撬動(dòng)作用。
（2）政策性銀行貸款：一直以來(lái)，以國開(kāi)行為主的政策性開(kāi)發(fā)性金融機構對符合國家區域、城市、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略需求的的城市更新項目積極參與，并提供金融支持。所以城市更新項目在謀劃之初，就要與政策性銀行協(xié)作，建立完善、統籌、系統的融資對接機制，嚴守政府隱性債務(wù)、土儲貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款三條紅線(xiàn)，明確支持重點(diǎn)、支持方式，實(shí)現政策性金融最優(yōu)貸款支持和降低資本金設置條件。
（3）利用專(zhuān)項債做資本金：在國家政策支持的前提下，利用好專(zhuān)項債券用作重大項目資本金的政策紅利，探索專(zhuān)項債+市場(chǎng)化融資”方式，撬動(dòng)更多社會(huì )資本投入城市更新項目，擴大帶動(dòng)有效投資。
（4）資產(chǎn)證券化：在保障公共利益前提下，借助政策支持，加強與當地證監局、證券交易所、有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)的溝通銜接，積極探索通過(guò)資產(chǎn)證券化等多種方式籌集資金，降低融資成本。
（5）市場(chǎng)化融資：積極推進(jìn)市場(chǎng)化方式融資運作，探索投資人+EPC、公司債、中期票據、私募債等工具，在符合金融政策監管要求下，設計融資方案，確定資金渠道、募資方式，使項目既享受政策的紅利，又能夠實(shí)現更好的落地。
2 收益挖掘
組建專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司統一運營(yíng)，統一管理，統一招商，提高自持比例，保證商業(yè)持續穩健運營(yíng)。
商業(yè)運營(yíng)的原則要實(shí)現公共區域最大化利用、積極開(kāi)展品牌活動(dòng)打造、衍生品開(kāi)放等維度通過(guò)深度聯(lián)營(yíng)，整合行業(yè)優(yōu)秀資源，建立創(chuàng )新型的商業(yè)盈利模式。常見(jiàn)收入可以包括
（1）出租收入：通過(guò)商業(yè)化的特色運營(yíng)，實(shí)現租金提升及物業(yè)資產(chǎn)升值，并獲取租金收入。
（2）場(chǎng)館運營(yíng)及附加增值服務(wù)收入：比如通過(guò)有償提供技術(shù)支撐和配套服務(wù)收取的收入。
（3）充電樁充電收入：根據當地充電樁充電服務(wù)費收費標準，收取充電收入。
（4）廣告位租賃收入：電梯內設置框架廣告、數字廣告、門(mén)貼廣告，人行出入口、非機動(dòng)車(chē)出入口可設置門(mén)禁廣告，地下車(chē)庫出入口可設置道閘廣告，獲取租賃收入。
（5）物業(yè)管理收入：運營(yíng)期內對租賃建筑提供的物業(yè)服務(wù)收取的費用。
片區開(kāi)發(fā) 肥瘦搭配
項目確無(wú)法實(shí)現資金平衡的，可以借鑒EOD、TOD片區開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)反哺理念，發(fā)展跨區域平衡、合理搭配多項目捆綁、統籌資源和產(chǎn)出效益，實(shí)現項目近期遠期平衡。比如深圳、合肥等地都在積極探索的TOD+城市更新模式，在構建的15分鐘生活圈的范圍內，豐富多元業(yè)態(tài)，加速聚集多元結構的總部經(jīng)濟，實(shí)現項目收益的總體平衡。
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