德泓智庫 | 智慧社區（二）：收益來(lái)源與案例分析
引 言
智慧社區作為城市的縮影，是智慧城市建設落地的觸點(diǎn)，其建設成為社會(huì )各界關(guān)注的熱點(diǎn)和民生問(wèn)題，備受青睞。當前智慧社區項目具有盈利回報機制多樣的特點(diǎn)，其收益來(lái)源大致可分為增值利用服務(wù)、廣告收益、可行性缺口補助、使用者付費、場(chǎng)地租賃收入、渠道收入等六種方式。
收益來(lái)源
01?增值利用服務(wù)
主要包括垃圾回收利用和數據增值利用兩大類(lèi)。垃圾回收利用是指通過(guò)可回收垃圾的回收加工、廚余垃圾的資源化利用等方式對分類(lèi)后的垃圾進(jìn)行增值利用獲得相應收益。數據增值利用是指在合法合規的范圍內，利用運營(yíng)過(guò)程中獲得的各類(lèi)數據，通過(guò)數據輸出、數據分析等方式為政府部門(mén)、科研機構、專(zhuān)業(yè)數據公司、市場(chǎng)調查公司等提供數據增值服務(wù)獲得相應收益。
02?廣告受益
面向政府部門(mén)、社會(huì )企業(yè)等，通過(guò)線(xiàn)下在智能設備上投放社區戶(hù)外廣告、視頻廣告等方式，通過(guò)線(xiàn)上在小程序、網(wǎng)頁(yè)端投放網(wǎng)絡(luò )廣告等方式獲得相應收益。
03?可行性缺口補助
指使用者付費不足以滿(mǎn)足社會(huì )資本或項目公司成本回收和合理回報，而由政府以財政補貼、股本投入、優(yōu)惠貸款和其他優(yōu)惠政策的形式，給予社會(huì )資本或項目公司的經(jīng)濟補助。
04?使用者付費
由最終消費用戶(hù)直接付費購買(mǎi)公共產(chǎn)品和服務(wù)，一般用于能計量、能計價(jià)的項目。社區居民是智慧社區的主要服務(wù)對象和受益者，由使用者來(lái)承擔智慧社區建設費用，符合“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，也是智慧社區長(cháng)周期運營(yíng)的發(fā)展方向。例如，智慧停車(chē)、智慧充電樁和健康、家政等場(chǎng)景。
05?場(chǎng)地租賃收入
物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商或者場(chǎng)地所有者，通過(guò)向服務(wù)商、團體、個(gè)人等使用者提供空間租賃服務(wù)并獲取相應收益。例如，將社區公共空間租給創(chuàng )業(yè)團體。
06 渠道收入
向入駐社區或入駐平臺的商戶(hù)收取費用獲得收益，包括根據流量或用戶(hù)數進(jìn)行渠道分成、有償提供技術(shù)支撐和配套服務(wù)、收取支付渠道手續費等。例如，數字便民生活圈、社區綜合服務(wù)APP等。
智慧社區案例
01?銀行融資案例：
美盛教育港灣
①項目簡(jiǎn)介：美盛教育港灣項目是由MS集團開(kāi)發(fā)建設的鄭州市最大的都市村莊城市改造項目（包括陳砦、廟李）之一。項目總占地約1600畝，規劃總建筑面積550萬(wàn)㎡，預計總銷(xiāo)售收入約600億元。項目規劃涵蓋高尚住宅、人文公寓、教育MAL、社區商業(yè)、五星級酒店、高端寫(xiě)字樓、雙語(yǔ)幼兒園、國際學(xué)校、一線(xiàn)教育機構于一體的全生命教育生活系統，同時(shí)社區內規劃11所幼兒園、5所小學(xué)、2所中學(xué)等。智慧社區應用場(chǎng)景包含信息基礎設施網(wǎng)絡(luò )化、公共服務(wù)信息化、社區管理智能化、家居生活智能化、生活服務(wù)便利化等。
②財務(wù)分析總投資預計350億元，其中廟李項目總投資151億元（其中開(kāi)發(fā)區投入97億元，安置區投入54億元）；陳砦項目總投資200億元（其中開(kāi)發(fā)區投入145億元，安置區投入55億元）。根據項目建設期及銷(xiāo)售期測算，該項目財務(wù)評價(jià)計算周期暫設定為4年。借款利率按人民銀行基準利率4.75%（三年期）上浮40%估算（參考多家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款綜合利率進(jìn)行評判）。預計陳砦及廟李合計實(shí)現銷(xiāo)售總回款650億元，其中：廟李項目預計實(shí)現銷(xiāo)售回款260億元；陳砦項目預計實(shí)現銷(xiāo)售回款390億元。項目預計能夠實(shí)現利潤總額約229億元，凈利潤175億元，其中：廟李項目預計實(shí)現毛利潤超過(guò)82億元，凈利潤超過(guò)62億元，凈利潤率達40.89%；陳砦項目預計實(shí)現毛利潤超147億元，凈利潤超過(guò)113億元，凈利潤率達29.34%。在拆遷安置階段，充分利用銀行棚改貸款貨幣化安置政策，申請專(zhuān)項棚改類(lèi)貸款。在土地款前融階段：對接信托公司、基金公司，利用配資杠桿保證土地款足額及時(shí)到位。
開(kāi)發(fā)階段：充分利用銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，對前期前融資金進(jìn)行置換。
銷(xiāo)售階段：確保按揭銀行及時(shí)回款，是項目回款最有效的回款方式。2020年至2023年是智慧社區運營(yíng)平臺完善階段，隨著(zhù)運營(yíng)平臺服務(wù)功能的完善與盈利渠道拓展，將經(jīng)歷業(yè)主人數使用頻率快速增長(cháng)的時(shí)期，預測收入年復合增長(cháng)率超過(guò)30-50%。2023至2026年間的收入增長(cháng)均按照30%預測，至2026年平臺運營(yíng)保持成熟穩定運營(yíng)，以后保持穩定態(tài)勢。
該智慧社區運營(yíng)預計三年內運營(yíng)回本，后期綜合收益凈利潤率在30%以上。根據項目運營(yíng)及平臺推廣進(jìn)行綜合測算，綜合考慮收入及支出情況。該項目現金流回正周期暫設定為2年，盈利周期為3年。
02?專(zhuān)項債融資案例：開(kāi)封市順河回族區智慧社區項目
①建設內容
社區黨建一體機100套。社區安防攝像頭建設3000臺，NVR網(wǎng)絡(luò )視頻錄像設備240臺，邊緣算法服務(wù)器160套。社區車(chē)輛識別閘機硬件200套。人行人臉識別門(mén)禁300套，社區室外信息發(fā)布大屏424套。社區建設立體停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位1600個(gè)。社區電動(dòng)汽車(chē)充電樁500套，電動(dòng)自行車(chē)充電樁2000套。智慧消防系統社區消防電氣火災系統2000套，無(wú)線(xiàn)煙感10000個(gè)。社區關(guān)愛(ài)老人套裝1000套，智能設備300套、非智能設備1500套，物流快遞柜360套，區級應急指揮系統1套。小區網(wǎng)絡(luò )接入設備212套，智慧社區運營(yíng)中心大屏1套，辦公電腦終端10套。街道社區服務(wù)中心室內智慧屏45套，小區廣告位424個(gè)。
②資金來(lái)源
建設期1年，項目總投資17630.08萬(wàn)元。其中，財政預算資金5630.08萬(wàn)元，占總投資的31.93%，專(zhuān)項債券融資12000.00萬(wàn)元，占總投資的68.07%。
③收入來(lái)源
期限30年，收入來(lái)源主要有立體停車(chē)位租賃收入、充電樁服務(wù)費和廣告位租賃收入，合計87751.66萬(wàn)元。
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