項目融資路徑解析—基礎設施REITs
ABS和REITs作為原理基本一致的融資產(chǎn)品，其目的就是把存量資產(chǎn)未來(lái)幾十年的現金流，打包放進(jìn)資本市場(chǎng)之后賣(mài)出去。從而實(shí)現現金流的一次性收回。但是，REITs屬于股權性質(zhì)的融資，ABS則屬于債權性質(zhì)的融資。
國內基礎設施REITS實(shí)際上就是“公募基金+ABS”的模式，根據《中華人民共和國證券投資基金法》：公募基金的投資范圍限定在已上市交易的股票和債券上，而不包括直接投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或非上市公司的股權。因為公募基金受到法規的限制，無(wú)法直接投資不動(dòng)產(chǎn)或非上市公司股權，因此一種解決方法是將房地產(chǎn)投資信托(REITS)通過(guò)多層嵌套的結構與資產(chǎn)支持證券(ABS)相結合。
這種架構的目的是通過(guò)嵌套ABS來(lái)間接持有基礎設施項目公司的股權，從而實(shí)現對其所有權、控制權和經(jīng)營(yíng)權的獲取。同時(shí)，還建立了基礎設施不動(dòng)產(chǎn)項目的上市流通機制，以實(shí)現資本市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的有效融合和互動(dòng)。這一機制使得投資者能夠通過(guò)股票市場(chǎng)參與基礎設施不動(dòng)產(chǎn)項目的投資，并在市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)這些項目的股票，從而實(shí)現資本的流動(dòng)和價(jià)值的實(shí)現。這種結合為投資者提供了更廣泛的投資機會(huì )，并促進(jìn)了資本市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
前面提到的基礎設施房地產(chǎn)投資信托(REITS)是一種通過(guò)股權融資的方式來(lái)進(jìn)行資金籌集的，而且它僅限于已經(jīng)完成建設并進(jìn)入運營(yíng)階段、具有收益的存量資產(chǎn)。換句話(huà)說(shuō)，基礎設施REITS只能通過(guò)投資已經(jīng)建成并開(kāi)始運營(yíng)的項目來(lái)進(jìn)行資金融資，以獲取投資回報。這種融資方式要求項目已經(jīng)具備了一定的運營(yíng)收益，以保證投資者能夠獲得可持續的回報。
國家發(fā)改委對申報基礎設施REITs的存量資產(chǎn)有明確的、一系列的要求：
1、項目運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。
2、項目現金流投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。
3、項目收益來(lái)源不僅做到分散、合理，還要盡可能持續穩定。
4、預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
5、對于初次發(fā)行基礎設施房地產(chǎn)投資信托(REITs)的項目，根據規定，該項目的目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上應該不低于10億元。那就是說(shuō)，項目的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的評估價(jià)值至少應該達到10億元。這一要求旨在確保項目具備足夠的規模和價(jià)值，以吸引投資者參與，并為其提供可觀(guān)的投資機會(huì )。通過(guò)設定這樣的標準，可以保證基礎設施REITs項目的質(zhì)量和可行性，并為投資者提供穩定的投資回報。首次發(fā)行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。
今年以來(lái)，多項政策文件均提出要“有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，使得存量資產(chǎn)與新增投資能形成良性循環(huán)。今年7月的政治局會(huì )議提出的推行“一攬子化債政策”方案，隱性債務(wù)化解將成為2023-2028年任務(wù)主線(xiàn)?！皩?zhuān)項債+基礎設施REITS”或將成為有效解決方案之一。
兩者結合具備一定可行性。首先，專(zhuān)項債與基礎基礎設施REITs投向領(lǐng)域基本一致，政策契合度較高。其次，按照前述要求，兩者項目收益率要求接近，同時(shí)又均屬于發(fā)改統籌管理范圍。其所有權和相關(guān)手續已經(jīng)完善，符合基礎設施REITs的前置要求。
專(zhuān)項債+基礎設施REITS或可為地方政府提供一種有效化解債務(wù)風(fēng)險的渠道。從而降低地方債務(wù)風(fēng)險、盤(pán)活存量資產(chǎn)，同時(shí)又能提高存量資產(chǎn)管理水平、增加政府的融資渠道，真正做到擴大有效投資，以形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
大家都知道，專(zhuān)項債是由省級人民政府發(fā)行，專(zhuān)項債資金只能用于有一定收益的具有公益性的項目建設，項目建成后由項目單位管理運營(yíng)。項目穩定運營(yíng)后，符合發(fā)行公募REITs的存量專(zhuān)項債項目被重新遴選出來(lái)，通過(guò)基礎設施公募REITs實(shí)現部分資產(chǎn)轉讓?zhuān)P(pán)活資產(chǎn)用于提前償還專(zhuān)項債券，降低地方政府債務(wù)余額，與此同時(shí)，盤(pán)活的資金可用于支持新增項目建設。
若想實(shí)施專(zhuān)項債+基礎設施REITS的化債模式，國家層面需盡快完善雙方制度銜接，明確戰略配售資金來(lái)源，逐步健全國有資產(chǎn)交易定價(jià)機制、稅收支持政策及配套監管體系，同時(shí)，專(zhuān)項債券需設立提前償還和補償機制。在后續階段，發(fā)展改革部門(mén)可以主導并協(xié)調財政部門(mén)和證券監管部門(mén)，共同篩選那些手續完備、資產(chǎn)權屬清晰、運營(yíng)狀況良好的專(zhuān)項債券項目，試點(diǎn)開(kāi)展“專(zhuān)項債+基礎設施REITs”。
作者：工程咨詢(xún)二部 陳曉茹
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