德泓觀(guān)察 | 房票政策能否解決城中村改造土地征收問(wèn)題
自從去年鄭州、南京開(kāi)始出臺房票安置政策以來(lái)，隨后寧波、青島，廈門(mén)也曾紛紛跟進(jìn)出臺了類(lèi)似的政策，而今年廣東更是成為了推出房票政策的首個(gè)一線(xiàn)城市，由此也是引發(fā)了廣泛關(guān)注。
房票政策之所以如此惹人關(guān)注，是因為當前城中村改造過(guò)程中，房票安置相比貨幣安置，能夠縮短房屋征收補償安置的周期，減輕安置過(guò)渡費的壓力，更重要的是，房票安置有可能會(huì )成為化解城中村改造過(guò)程中，土地拆遷難題的有效手段。
一、房票的定義
房票簡(jiǎn)單說(shuō)就是房屋兌換憑證的簡(jiǎn)稱(chēng)，以城中村改造為例，房票安置是在實(shí)物安置、貨幣安置之外，為房屋被征收人提供的一種類(lèi)貨幣化安置方式。具體來(lái)講，就是征收人與房屋被征收人，雙方在簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議后，征收人將計劃安置的房屋結轉為一定的貨幣化補償金額，以房票形式提供給被征收人。
對被征收人而言，房票更像一個(gè)商業(yè)承兌匯票，被征收人可以憑借房票，購買(mǎi)參與本區域城中村改造工作的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房源。
房票的價(jià)值包括被征收房屋折算的金額，還有政策性獎勵等，各分項金額明細都會(huì )在票面載明。另外，房票的使用也有一定期限設置，以鄭州為例，房票的使用期限，最長(cháng)不超過(guò)自房票核發(fā)之日起的12個(gè)月。
房票安置的做法并非鄭州首創(chuàng )，早在2010年，浙江湖州的吳興區就曾推行房票安置。當時(shí)的房票還是以股權形式，將安置房折價(jià)入股，村民可以憑房票享受股權分紅，也可以打折購買(mǎi)商品房。在2015年全國推行大棚改的時(shí)期，鄂爾多斯和臺州、溫州等地也都曾推行過(guò)房票政策。各地推行的房票主要目的一是為了整合當地土地資源，二就是為了縮短安置周期，減少政府壓力。
二、城中村改造過(guò)程中的問(wèn)題
與棚改改造的對象主要是國有建設用地不同，城中村的形成，更多是因為城市的發(fā)展過(guò)程中，城市近郊的村落逐步被劃為城市建成區范圍內，但由于土地性質(zhì)的差異，這些村落的發(fā)展狀況與整個(gè)城區的發(fā)展狀況又格格不入，逐漸演變?yōu)椤俺侵写濉薄?/p>
所以城中村土地性質(zhì)非?；靵y，既有農村集體所有土地，又有城市化進(jìn)程中，已經(jīng)轉變?yōu)槌鞘袊薪ㄔO用地的土地，此外還有預留的建設用地，也就是常稱(chēng)的留用地等。雖然自今年4月份以來(lái)，城中村改造的熱度很高，但是各地在推行的過(guò)程中，遇到的問(wèn)題與阻力也不少。
1、補償標準難統一：其中一個(gè)核心難點(diǎn)問(wèn)題，就是城中村改造的土地拆遷過(guò)程中，會(huì )涉及到村集體、村民以及其他被拆遷方的個(gè)性化訴求等各種復雜的問(wèn)題。
比如由于集體土地本身與國有土地存在的本質(zhì)差距，國有土地可以參照周邊商品房來(lái)制定補償標準，而集體所有土地就要看城中村周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況，與一般的農村集體所有土地不同的是，城中村的集體土地還要涉及更多住宅和地上附著(zhù)物，這樣的情況下補償標準就很難統一。
另外，由于被征收人家庭背景、經(jīng)濟狀況情況各異，所以拆遷過(guò)程中往往會(huì )涉及到村集體、村民以及其他被拆遷方的個(gè)性化訴求等各種復雜的問(wèn)題，有時(shí)候也會(huì )影響改造項目的推進(jìn)。
2、拆遷房安置周期長(cháng)，資金壓力大：
在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉的當下，拆遷安置牽涉到過(guò)渡費的發(fā)放和拆遷補償款的集中發(fā)放等，都對政府造成較大的資金壓力。
三、房票安置的作用
1、現在包括廈門(mén)、南京、昆明、等城市，房票已經(jīng)可以用于集體土地上房屋征收安置。根據目前所了解的情況，廣州市的房票政策也是適用于市區內各類(lèi)城中村改造項目。
房票安置的基礎補償金額是被征收的房屋價(jià)值的等價(jià)轉換，一般由具備相應資質(zhì)的第三方評估機構對房子的價(jià)值，給出一個(gè)評估價(jià)，然后再根據拆遷所處位置不同，給予不同的政策獎勵。比如廣東的城中村房票安置政策，中心城區給予2%的政策性獎勵，外圍城區給予5%的政策性獎勵。同時(shí)以現金方式獎勵被征收人3個(gè)月的臨遷費。
由于設置了統一的補償原則，那么評估的時(shí)候，不同土地性質(zhì)下不同的補償標準就可以得到一個(gè)妥善的折算。在拆賠標準和拆賠程序統一的情況下，就可以大大降低拆遷談判的難度。
2、房票安置對于政府來(lái)說(shuō)，顯然可以更大程度上減輕前期資金投入壓力，因為不集中進(jìn)行安置就不需要建設安置房，就不需要當地政府即時(shí)集中性地發(fā)放大額拆遷補償款，可以有效減輕城中村改造項目過(guò)程中安置費用支出的壓力，另外房票還可以通過(guò)分期付款的方式減輕地方財政支出壓力。
3、對于被征遷人而言，選擇房票安置也可以盡快實(shí)現回遷，畢竟在房地產(chǎn)下行的情況下，許多被征遷人也擔心房子有爛尾或者過(guò)渡費拖欠的擔心，早日通過(guò)房票住進(jìn)回遷房里，也算落袋為安，畢竟商品房的品質(zhì)一般是優(yōu)于安置房的。
四、房票安置的阻力
對于家住在城市中心位置的城中村居民，房票安置反而限制了他們自由選擇的范圍，如果考慮到后期的出租，可選擇的商品房一是增加了購房的成本，二是未來(lái)的出租收益還會(huì )下降。
對于開(kāi)發(fā)商而言則擔心大批安置房業(yè)主入住商品房小區，會(huì )不會(huì )與現業(yè)主產(chǎn)生沖突。還有就是房票安置的資金是由政府或其指定的部門(mén)核發(fā)，未來(lái)由負責拆遷的開(kāi)發(fā)商向相關(guān)政府指定部門(mén)申請辦理結算，但是這筆錢(qián)是以抵扣土地款的形式，還是以政府支付的形式，以及支付周期都是開(kāi)發(fā)商所考慮的問(wèn)題。
所以房票雖然提供了一個(gè)解決當前城中村改造土地拆遷過(guò)程中一個(gè)有效的手段，但并不意味著(zhù)能夠一勞永逸徹底根治拆遷難問(wèn)題，具體執行情況還會(huì )因各地差異，以及各個(gè)利益相關(guān)方的博弈，而存在不同。
*轉載時(shí)需在文章開(kāi)頭注明正確的來(lái)源和作者。文中部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )，如有侵權，請聯(lián)系刪除。
相關(guān)新聞
-
德泓觀(guān)察 | 通縮逼近？縣域經(jīng)濟發(fā)展將成為釋放生產(chǎn)力的重要路徑
“4月社融數據新鮮出爐，雖然一季度的經(jīng)濟發(fā)展各項數據超出預期，但是4月份的社融數據，又實(shí)實(shí)在在讓我們感到了一絲通縮的寒意，CPI增長(cháng)指數從3月份的0.7%繼續滑落，基本到了0.1%，大幅偏離2%—3%的黃金區間?！?從以上這組數據來(lái)看，通縮已經(jīng)在逼近了。那么，選擇什么樣的發(fā)展道路，才能進(jìn)一步釋放生產(chǎn)力呢？ 通縮逼近，GDP增速乏力，消費降級 今年一季度，財爸、央媽共同發(fā)力，沒(méi)有絲毫懈??！從財政端來(lái)看，一季度專(zhuān)項債發(fā)行前置，節奏加快。截至5月7日，新增專(zhuān)項債已發(fā)行1.6萬(wàn)億元；從貨幣端來(lái)看，一季度…
-
德泓智庫 | 用數字經(jīng)濟模式，重塑縣域經(jīng)濟發(fā)展的底座（數字賦能篇）
2016年杭州G20峰會(huì )上，“數字經(jīng)濟”概念首次走入公眾視野。從此以后，“數字經(jīng)濟”在我國多個(gè)重要場(chǎng)合、重大戰略、重要政策中被反復提及，也逐步形成了自上而下的數字經(jīng)濟發(fā)展共識，數字經(jīng)濟一片繁榮。2021年，我國數字經(jīng)濟規模達到45.5萬(wàn)億元，占GDP比重達到39.8%?？梢钥闯?，數字經(jīng)濟正深度融入我國社會(huì )發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的新引擎。? 數字經(jīng)濟具有規模大、增長(cháng)快、創(chuàng )新性強等特點(diǎn)，已經(jīng)成為全球經(jīng)濟發(fā)展的新方向。在這個(gè)大背景下，數字經(jīng)濟也將成為縣域經(jīng)濟走向振興的重要手段?？h域經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟發(fā)展…
-
德泓智庫 | 城投企業(yè)債務(wù)起源及化解策略
債務(wù)管理和風(fēng)險控制將成為中國經(jīng)濟健康發(fā)展的重要組成部分。有效的債務(wù)管理不僅需要政府層面的審慎政策和監管機制，還需要市場(chǎng)化的解決方案，如債務(wù)重組和資產(chǎn)證券化。同時(shí)，推廣創(chuàng )新的融資模式，分散風(fēng)險，提高資金使用效率。此外，增強債務(wù)透明度和財政紀律對于避免未來(lái)的債務(wù)積累至關(guān)重要。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的持續轉型和升級，一個(gè)更加成熟和可持續的城投債務(wù)管理框架將對保持金融穩定和支持經(jīng)濟長(cháng)期增長(cháng)起到關(guān)鍵作用。 一、城投企業(yè)債務(wù)起源及現狀 1、城投企業(yè)起源 20世紀90年代初，地方政府不得發(fā)行地方政府債券，融資方式受限，…
-
德泓觀(guān)察 | 從2024中央一號文件看鄉村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項目謀劃新思路
德泓咨詢(xún)就《意見(jiàn)》中鄉村產(chǎn)業(yè)部分的重點(diǎn)內容進(jìn)行解讀，分析2024年鄉村產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑及項目謀劃思路。
-
德泓智庫 | 以全產(chǎn)業(yè)規劃，繪就縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展格局
全產(chǎn)業(yè)規劃指綜合運用各種理論分析工具，立足區域優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)和獨特資源稟賦，充分考慮未來(lái)社會(huì )經(jīng)濟和城鄉發(fā)展態(tài)勢，對全域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)規模、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)空間布局等提出全方位解決性方案的新型規劃類(lèi)型。 全產(chǎn)業(yè)規劃的內涵 所謂全產(chǎn)業(yè)規劃是以全域范圍內的發(fā)展資源空間優(yōu)化配置為基礎，以促進(jìn)城鄉經(jīng)濟、社會(huì )、人文、生態(tài)等全面協(xié)調可持續發(fā)展為核心目標，以產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、產(chǎn)業(yè)數字化轉型發(fā)展、全產(chǎn)業(yè)鏈一體化發(fā)展為主要內容，涵蓋從規劃目標到實(shí)現路徑的全方位設計。 全產(chǎn)業(yè)規劃打破了小規模的行政邊界，…
-
德泓觀(guān)察 | 六評特許經(jīng)營(yíng)管理新辦法（附近期案例）
引?言 《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（2024年第17號令，以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法）出臺。管理辦法在延續原25號文的結構框架、基本原則的前提下，銜接PPP115號文的要求，順應“高水平安全、高質(zhì)量發(fā)展”的政策發(fā)展思路，對之前PPP合作模式推進(jìn)過(guò)程中出現的各種問(wèn)題，做了針對性糾偏。在嚴防隱債的大前提下，管理辦法積極鼓勵民營(yíng)企業(yè)參與，推動(dòng)基建項目創(chuàng )新化融資，而相關(guān)的一些規定也引發(fā)了行業(yè)熱議，本文將針對業(yè)內討論的一些熱點(diǎn)話(huà)題，與諸君共論。 特許經(jīng)營(yíng)能吸引民企嗎？之前民企參與特許經(jīng)營(yíng)項目可謂困難重重…
-
德泓觀(guān)察 | 縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要模式——EOD項目申報要點(diǎn)與落地模式解析
如今，我們國家已經(jīng)處在實(shí)現第二個(gè)百年發(fā)展目標的新征程，這對于我們來(lái)說(shuō)，也將會(huì )面臨著(zhù)新的機遇和挑戰。那么，新征程中我們能否再找到發(fā)展的快車(chē)道？這個(gè)答案的關(guān)鍵在于我們能否找到經(jīng)濟發(fā)展的新動(dòng)能。鄉村振興作為國家發(fā)展戰略，成為經(jīng)濟發(fā)展新動(dòng)能是無(wú)可厚非的。但如何發(fā)展好“鄉村振興”，這就需要我們思考如何讓綠水青山轉變成金山銀山？其中，繞不開(kāi)的一個(gè)項目開(kāi)發(fā)模式就是——EOD模式。 很多人對于EOD模式的理解并不深刻，但其實(shí)理解EOD很簡(jiǎn)單。EOD項目的核心是將一些公益性較強但是收益性較差的生態(tài)環(huán)境治理項目同一…
-
鵬視野 | 淄博燒烤 鄉村振興發(fā)展新思考
淄博燒烤出人意料的大火，蔥醬肉在手里一擼，平凡食料瞬間被賦予了靈魂，各種花樣燒烤隨著(zhù)短視頻在流量世界傳遍山河大地，一句“人間煙火氣，最撫凡人心”讓淄博旅游成了五一節前最火爆的網(wǎng)紅打卡地，一時(shí)間車(chē)票一票難求、酒店一房難訂、各個(gè)打卡景點(diǎn)人山人?！鋵?shí)淄博燒烤得爆火給我們做鄉村振興、縣域經(jīng)濟也提供了發(fā)展新思路。 雖然，美麗鄉村提了很多年，鄉村文旅也涌現出了比如“袁家村”“大唐不夜城”優(yōu)秀的文旅品牌，但是我們還是會(huì )看到，許多地方做鄉村振興、鄉村文旅還停留在傳統思維：簡(jiǎn)單的農家元素隨意堆砌，千篇一律、同…
-
德泓觀(guān)察 | 超大特大城市城中村改造觀(guān)察系列之二：本輪城改“貨幣化安置”是否還會(huì )是熟悉的配方
引 言 對于本輪城中村改造，決策層已經(jīng)明確“堅持以市場(chǎng)化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開(kāi)發(fā)運營(yíng)方式?！倍沂且浴靶滤悸沸路绞狡平獬侵写甯脑熘匈~怎么算、錢(qián)怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢下城中村改造的新路子?！奔热皇翘剿餍滤悸?，那曾經(jīng)的配方、熟悉的套路也許已成明日黃花，往昔的歲月只能成為“人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)”的一場(chǎng)追憶。 風(fēng)乍起、合當奮意向人生！ 萬(wàn)眾翹首的山河大學(xué)終成一場(chǎng)無(wú)法成行的天涯遙盼，但“魯豫有約”的山東、河南二省的城市更新推進(jìn)工作還是走在了全國前列。8月3…
