德泓觀(guān)察 | 政府收儲存量房對城投的機遇、難點(diǎn)與破局之路
開(kāi)年以來(lái)，雖然制造業(yè)和基建一路飄紅，但房地產(chǎn)持續低迷的狀態(tài)未見(jiàn)明顯復蘇，房?jì)r(jià)連續25個(gè)月負增長(cháng)和4月份社融罕見(jiàn)的轉負，直接拖累了居民的消費信心和經(jīng)濟的復蘇，而7月份三中全會(huì )召開(kāi)在即，經(jīng)濟回升向好的態(tài)勢仍需鞏固。在這樣的背景下，2024年5月17號，房地產(chǎn)迎來(lái)了一攬子利好政策，除了常規的針對居民需求端的降首付、降利率的政策，更引人注目的是非常規的政府收儲商品房的做法，即“地方政府應從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房?！?/p>
政府下場(chǎng)收儲商品房的優(yōu)勢顯而易見(jiàn)，一方面可以打通市場(chǎng)堵點(diǎn)，降低當前房地產(chǎn)庫存水平，另一方面滯銷(xiāo)的商品房轉入保障性住房后，對于扎實(shí)推進(jìn)“三大工程”，完成各地的保障房目標，也有明顯助力作用。畢竟在新房庫存高企的情況下，“三大工程”的推進(jìn)還需要穩扎穩打，大規模的通過(guò)新建方式來(lái)實(shí)現保障房建設任務(wù)，還有可能增加商品房去化的難度。但是政府收儲存量房，在真正實(shí)際落地的過(guò)程中，仍將面臨不小的難度。
兩種收儲方式
自四月份鄭州提出住房“以舊換新”政策以來(lái)，政府收儲商品房的作法基本可以細分為兩類(lèi)：
1、針對二手房的“以舊換新”政策：
從4月份開(kāi)始，全國已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持的商品房“以舊換新”政策，具體操作模式是由地方國企作為收購主體，對普通居民手中的存量房源進(jìn)行以舊換新。這種模式，更像是對C端的做法，收儲主體面對的是一個(gè)個(gè)業(yè)主個(gè)性化的需求，房源分散，標準化程度也比較低。具體收購價(jià)格，雙方還需要根據第三方評估來(lái)一房一議，而收儲的資金來(lái)源更多依賴(lài)地方財政實(shí)力。
2、針對新房的商品房收儲：
本次保交樓視頻會(huì )議提出的政府收儲模式，是由地方政府選定的地方國企作為收儲主體，收儲對象是房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房。理論上，這種操作模式更類(lèi)似toB的做法，收儲主體面對的是房地產(chǎn)開(kāi)放商，可以成批量收購已建成，但滯銷(xiāo)的新房，房源集中、標準化程度也高，而資金來(lái)源更多以中央資金為主。
政府收儲能否成為城投發(fā)展的機遇
在當前化債背景下，城投新增融資不斷受限。按照“355”指標要求（城投類(lèi)資產(chǎn)和收入占比低于30%，財政補貼不得高于50%），城投進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化轉型已是大勢所趨。保障房相較于城投傳統的公園、廣場(chǎng)、市政道路的公益資產(chǎn)而言，能產(chǎn)生穩定的現金流收益，同時(shí)又是屬于國家支持的重點(diǎn)戰略項目，對于改善城投資產(chǎn)占比，提高企業(yè)現金流有著(zhù)明顯促進(jìn)作用，而且從長(cháng)遠來(lái)看，還可以提高城投信用評級和提升融資能力。所以，存量房收儲對于迫切需要轉型的城投公司來(lái)說(shuō)，恰是一個(gè)歷史發(fā)展的機遇。除了改善企業(yè)現金流，本次存量房收儲，還強調一視同仁的收購原則，所以，無(wú)論是民企還是國企開(kāi)發(fā)的存量房，都是此次收儲的對象。當前市場(chǎng)上滯銷(xiāo)的商品房中，其實(shí)不少也是城投的子公司之前拿地開(kāi)發(fā)，此次政府收儲存量房政策的落地，對于城投減輕債務(wù)壓力，盤(pán)活閑置存量資產(chǎn)，都有著(zhù)良好的作用。
核心堵點(diǎn)租金收益能否覆蓋收儲成本
此次政策一出，很多人會(huì )聯(lián)想到15-16年的棚改拆遷，當年地方政府同樣是為了加快房地產(chǎn)去庫存，而開(kāi)始了大規模的棚改拆遷工作，拆遷居民拿到補償款后，進(jìn)而購買(mǎi)開(kāi)放商開(kāi)發(fā)的新房，而開(kāi)放商回籠了資金，可以繼續找政府拿地，這個(gè)土地財政的閉環(huán)，其實(shí)是過(guò)去十多年轟轟烈烈的基建建設的底層邏輯。但是當年棚改之所以成功，是央行創(chuàng )造性的設計了資金的來(lái)源：PSL——抵押補充貸款這個(gè)工具，具體流程是，央行通過(guò)國開(kāi)行向地方政府發(fā)放棚改專(zhuān)項貸款，政府只有有了充足的資金來(lái)源，才能去做棚改拆遷?？涩F在政府做存量房收儲，如果政府出資，那么越是房地產(chǎn)庫存嚴重的地方，地方財政反而越薄弱。而依靠國企籌集資金、就需要通過(guò)銀行貸款，比如目前的3000億保障房再貸款，雖然資金來(lái)源是央行，但是具體風(fēng)險識別和風(fēng)險責任是需要此次指定的21家銀行來(lái)承擔，那么銀行的審貸必然要求未來(lái)保障房的租金收益能夠覆蓋收儲的成本。
如果要滿(mǎn)足銀行審貸的要求，那么就需要收儲的商品房至少滿(mǎn)足兩個(gè)前提的其中之一：
第一就是收儲的成本足夠低，就是政府收儲的價(jià)格能不能按商品房?jì)r(jià)格的六折或者更低的標準來(lái)收購。但是開(kāi)發(fā)商建的新房不可能是完全自有資金建設，背后都還有銀行、私募、民間借貸這一系列的金融機構的債權人，如果商品房大幅度打折，這批債權人就面臨著(zhù)損失，對于銀行，就會(huì )多一筆不良貸款，對于私募基金，講的投資故事就變成了事故，而民間借貸的背后可能還會(huì )有千千萬(wàn)萬(wàn)普通家庭的損失，所以收儲價(jià)格過(guò)低所導致的連鎖反應也是開(kāi)放商承受不起的。
第二就是如果收儲價(jià)格無(wú)法降低的話(huà)，那就需要通過(guò)提高租金收益，來(lái)滿(mǎn)足銀行租售比的要求，但是保障房本身是針對城市低收入居民的民生工程，租金過(guò)高也不符合保障房“保本微利”的基本原則。
雖然收儲存量房對于城投來(lái)說(shuō)是一個(gè)發(fā)展機遇，但是租售比如果無(wú)法滿(mǎn)足銀行審貸要求，或者收購成本過(guò)高的話(huà)，那么不僅不會(huì )助力城投市場(chǎng)化轉型，甚至可能還會(huì )加劇負債端的壓力。為了助力此次政府收儲存量房順利，央行配套了3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，未來(lái)可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。除此之外，自去年開(kāi)始，央行就曾經(jīng)針對鄭州、天津等8個(gè)試點(diǎn)城市，創(chuàng )設“租賃住房貸款支持計劃”，還有今年1月，央行、金融監督管理總局也推出了“住房租賃團體購房貸款”，用于支持企事業(yè)單位購買(mǎi)存量住房用作租賃住房。但是相對于2.6-5.6萬(wàn)億元這樣的天量資金需求而言，這些政策的導向和穩定市場(chǎng)的作用可能大于實(shí)際效果，以“租賃住房貸款”為例，自去年推出，截止到今年3月，落地額度也僅為30億元。所以這也從側面反映出，政府收儲存量房的難度。
未來(lái)，如果政府想加快收儲力度的話(huà)，那么中央層面包括國債、中央預算內資金資金，以及去年針對城中村改造的專(zhuān)項借款，專(zhuān)項貸款和PSL資金都值得期待。此外，地方財政也會(huì )出臺配套支持政策，比如洛陽(yáng)就曾發(fā)文，對作為收儲主體的城投給予200元/平方米的購房補助。
先租后售能否成為破局終極一招
目前各地在推進(jìn)保障房建設工作過(guò)程中，曾提出過(guò)先租后售的創(chuàng )新性做法，根據湖北《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，承租人租賃滿(mǎn)5年后，可購買(mǎi)部分保障房全部產(chǎn)權。已交的租金，可以計入購房款。5年后，持有人在購買(mǎi)全部產(chǎn)權的情況下，可申請轉為商品住房上市交易。
先租后售就意味著(zhù)房租未來(lái)可以轉為購房款，那么現在付的租金本身也是一部分的購房款。按照未來(lái)商品房交易的標準，適度提高保障房租金標準，也就具備理論上實(shí)現的可能。如果先租后售的做法可行，那么保障房的租售比就有可能達到一個(gè)合理的水平。
其實(shí)，保障房落地的政策，背后更多反映的是一個(gè)城市的競爭，未來(lái)誰(shuí)能吃到人口的紅利，就在于誰(shuí)能對年輕人更具吸引力，誰(shuí)能夠為年輕人提供衣食住行游玩購一條龍的服務(wù)，才可能在未來(lái)城市的競爭中脫穎而出，所以此次收購存量房和新建保障房還有一個(gè)核心的不同就是，二手房周邊已經(jīng)有了成熟的配套，可以迅速拉動(dòng)年輕人的消費，所以地區之間的差距，從這一刻政策落地已經(jīng)開(kāi)始了。
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